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论建筑物区分所有权之小区停车位权属规则的完善 　　【摘要】 由于车位车库权属不明致使我国住宅小区车位和车库的纠纷不断。我国《物权法》第74条并没有对停车位归属以及业主权利范围作出定夺，结合学界的各种观点分析，得出《物权法》第74条存在弊端，并提出将小区车位划分为不同种类加以确定，同时要求在订立房地产买卖合同时，适当的向业主方倾斜，以保护房屋买卖中当事人的合法权益。 　　【关键词】 车位权属；物权法；共有；优先 　　一、建筑物区分所有权中小区停车位权属争议 　　小区停车位的问题已成为当今社会的热点话题，在现实的生活中，出现了各种不同的权属观点：（一）所有权人主张，既然业主为停车位已经支付了高昂的费用，那么小区停车位就是有归属，即有所有权的，那么应当颁发不动产权证书，不仅仅是对停车位的使用权；（二）全体业主共同所有主张，开发商建设住宅小区的初衷是为了给业主们提供良好的住宿条件及配套服务，那么停车位肯定也在服务范畴之内，开发商把“停车位”与“住房”人为地“一分为二”，是掩盖事实、妄图再牟利的行径，在这种情况下，就应该恢复到事物的原点，确立“业主共有”的规则；（三）权利人主张，对于有的人已经购买了停车位的专有使用权，但是物业单位还是要每个月收取管理费用，明显是侵害权利人的权利；（四）开发商所有主张，此种观点认为小区业主分摊的是国有土地使用权，分摊面积仅仅限于地表的使用权，而像地下车库是利用该土地的地下空间建造，且是开发商投资建造的，理应归开发商所有①。 　　二、对《物权法》第74条规定的理解及分析研究 　　《物权法》第74条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这一款规定意味着只要小区业主不明示放弃，开发商就无权卖给业主以外的人，体现出了法律对市场的干涉和立法者对保护业主权益的优先立法取向。“首先满足业主的需要”中的“首先”不能片面理解为“优先”②，不是不分时刻不分情况的一定给予，在这里需要提及的是已于2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，其第五条规定：建设单位按照配置比列将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定为其行为符合物权法第74条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定，配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放车位、车库与房间套数的比例。该条司法解释规范的比较到位，包括了业主的现实需要和使用需要。 　　（一）现实需要是指开发商在现售或者预售的合理期限中，对于业主的意见要求按照配置比例满足，超出比例的可以不予满足，才能对外处置。“首先满足业主的需要”也不代表着开发商必须秉着“等待满足”心理，即潜在业主对停车位的需要，开发商是可以不予理睬的，因为潜在业主对停车位的需要只是存在可能，为了不造成社会资源的浪费和社会服务的周到，该法条规定是十分恰当的。 　　（二）使用需要是指停车位的满足数量就应该在配置比例范围内，并不是说小区业主一户一个，在具体案例中，法官对“配置比例”应作出判断，从而得出正确的结论。但现实中，不同的当事人主体对该款的把握力度不同，包括法官在内，这也就出现了“一案多判”。所以从某种意义上说，“首先满足业主的需要”还是模棱两可的，再且看《物权法》第74条第一款中“规划”一词，该“规划”是开发商按强制性要求设计配置的车位，还是包括开发商为了盈利所建的车位部分，笔者认为，“规划”的范畴必须明确，在这里，“规划”是指建筑区划内的规划机构所做出的规划设计文件关于建筑区划内停车位、停车库的规划③。 　　（三）《物权法》第74条第二款规定：建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 　　这一款遵循了“私法自治”原则，赋予了当事人平等协商和自由选择的权利，笔者认为这种平等不仅仅是理论谈判上的，更多应该是事实上的平等，即有平等对话和协商的能力。对于开发商、业主而言两者之间的经济地位、能力显然是不平等的，开发商是强势一方，业主是弱势一方，失去了平等的大前提势必会造成不公平的结果。在实践中，购房合同由开发商提供，开发商完全可以通过格式条款做出对购房者不利的约定，将车位、车库归为己有，而一般购房者不具备相关的专门知识根本不能与开发商进行对质辩解，致使所谓的“约定”成为法律上的一纸空文。 　　（四）《物权法》第74条第三款规定：占有业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。该款对于前文所阐释的关于小区停车位的权属―权利人主张，即已经购买停车位专有使用权的小区业主主张不能再度收取任何费用，有了一个明确的答复，小区的物业管理公司向业主主张收取地面停车费用，是停车管理费用，是物业公司应维护停车场内车辆停放秩序，杜绝事故隐患而必须的服务