高度城市化、空间紧缩和产业升级下的房价.docVIP

高度城市化、空间紧缩和产业升级下的房价 　　一、近期深圳房价“任性”上涨 　　股市狂飚突进，但房地产似乎也不愿成为“没落的贵族”。深圳，这个被称为我国楼市“风向标”、“优等生”和房地产市场化最先开始的城市，其楼市近期正在上演完全不输于股市的火热景象：久违的“日光盘”又回来了，这次上演“日光”的并不是原来的热点区域――福田、南山等，而是被称为公共配套设施相对差的原关外的宝安和龙华；二手房业主一夜反价50万元也被买家欣然接受，卖方市场又回来了，而且相当强势；热点二手住房供应片区“一房难求”，自贸区和学位房引领房价涨幅前两位，用中介的话来说“出一套、卖一套”；新房价格“跳涨”以万元为单位，恐慌性购房潮难以阻挡；非中心区（龙华、宝安等）的房屋单价以万元为单位“三年三连跳”，似乎已步入比肩福田和南山的豪宅时代了。 　　二、深圳房价上涨的特征分析 　　1.房价涨幅位居全国第一，未来或继续上涨 　　近期，深圳本地网媒上的几个帖子被大量转载，如《深圳房价跳涨以万为单位》、《我伙呆！若深圳房价一直涨下去，那将会怎样？》、《宝安房价10年涨10倍》。根据国家统计局的数据，深圳新房价格指数连续4个月（2014年12月-2015年3月）上涨，3月份的涨幅排名全国第一，同比跌幅全国最小，已回到1以内，年中有望在全国大城市中率先回升；二手住房价格连续5个月环比上涨，涨幅也排名第一，同比为全国唯一上涨城市。 　　5月初公布的百城房价中深圳新房价格31495元/平方米，同环比均上涨1.09%，位居10大城市涨幅之首，且涨幅超过其他上涨城市的三倍；二手住房价格环比涨3.29%、比3月份扩大1.82个百分点，涨幅也位居全国第一，且出现加速上涨的迹象，二手住房价格同比上涨了6%，涨幅比3月份扩大了3.68个百分点，涨幅同样位列全国第一，并且比涨幅排第二位的武汉（1.12%）高出近6倍。 　　日前，广东省现代社评院发布的《十大城市房价预期指数报告》显示，未来12个月，二三线城市房价预期将继续下跌；北上广深等一线城市房价预期将上涨。其中，深圳未来房价上涨预期指数全国第一。 　　2.房价上涨有5个特征 　　一是以学位房、前海和自贸区为代表的概念性房价上涨，去年10月份启动新一轮上涨以来，学位房和自贸区概念的房价分别上涨15%和10%。二是原特区外住房供应密集区房价快速上涨，其中以占据全市供应超过40%的宝安和龙华为甚。这两个片区的房价从2012年的2.0万-2.2万元/平方米上涨到目前的每平方米3.5万-4万元左右，去年四季度到目前，两个片区的房价每平方米上涨了1万元，有报道称宝安中心区的房价10年翻了10倍。三是价格洼地的房价迅速上涨，比如龙岗中心区、阪田、福田南等处于价格洼地的房价，去年四季度以来上涨20%以上。四是投资需求或入场，除了学位房成为新的投资品种外，房租连续32个月上涨，位置优越（主要是临近地铁）的中小户型次新房，有的租金超过月供，受到投资者的青睐，推动房价上涨。五是豪宅成交量暴涨近3倍，拉动房价整体水平。4月份，深圳一手豪宅项目成交268套、5.33万平方米，环比增加36%、同比增加288%。其中，800万元以上豪宅成交在豪宅总量中占比53%，环比上升15个百分点；1000万元、1500万元级别的豪宅成交分别占比37%、22%。 　　三、深圳房价上涨的原因探讨 　　今年以来，全国广大的二三四线城市房价依旧低迷，只有一线城市房价在上涨，但是并不像深圳这般疯狂，这在过去也是从来都没有的。即便2007年上半年，深圳房价涨幅连续数月位居70个大中城市之首，但与其它热点城市的涨幅差别不大，而且有“补涨”的特性（即北京和上海之前涨的太快）。对于此轮深圳房价狂飙式上涨，政策激励是首要原因，2014年四季度以后，“9?30”新政、公积金新政和近期的“3?30”新政，以及连续降准降息等政策激励，在降首付、降月供、降税费等方面形成利好是首要原因。但是，这是各大城市面临的共性，本文从深圳土地供应、城市和人口及存量住房特征、产业升级等三个方面进行本地特色的分析。 　　（一）住宅用地供应减少、供应结构失衡 　　1.新增住宅用地短缺，冲击预期和土地价格 　　除政策原因外，连续几年土地供应跟不上，恶化了供求关系紧张的预期、造成土地价格高企是重要原因。根据深圳规划和国土资源委员会的数据，深圳到2020年的建设用地总规模是976平方公里，现在已经用到940平方公里了。也就是说，未来5年只有30平方公里左右新增建设用地，平均每年只有6平方公里的新增建设用地，居住用途还要与道路交通、基础设施和工业等“抢地”。 　　2014年，深圳土地价格达到2.3万元/平方米，仅次于北京，其中工业用地价格达到3200元/平方米，比其他省会城市和直辖市都要高。因此，20