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35城楼市风险测评 　　在本轮房地产复苏周期中，一线城市风险最小。未来一年房地产风险最小的五个城市为北京、上海、广州、深圳、杭州，此类城市的共同点在于市场需求旺盛，供应规模和压力相对较小 　　2014年，全国房地产市场经历了一轮降温和调整。2015年，全国市场出现了复苏迹象，但区域分化依然明显。在深圳房价暴涨、一线城市房价强势向上的同时，很多三四线城市和二线中的偏弱城市，其房价仍在盘整或小跌。在一线城市土地市场火爆，高价地频出的同时，广大中小城市的依然存在土地流标的现象，多数大型房企仍在逃离。 　　而区域市场的分化，又与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。对于各类房地产投资者和开发企业来说，判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险，具有重大价值。据此，我们针对大中型房企重点布局的35个重点城市进行系统性研究，以期预判2015年度不同城市的投资风险度。 　　我们研究的出发点独特之处在于：虽然也关注一个城市的中长期发展前景和机遇，但将研判的重点放在未来一年不同城市的市场风险。即从房地产短周期的角度，研究不同城市房地产市场波动的风险程度。比如，绝大部分此类报告，都会把四个一线城市列为投资前景最好、风险最低的城市，从中长期来看确实如此。但从房地产短周期的角度分析，我们并不这么认为。 　　为了去芜存精，提高指标的精准性，我们精选了影响未来一年市场的核心指标，包括市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度等4个一级指标以及14个二级指标，并根据各指标对城市房地产市场的影响程度予以权重赋值，最终得出综合数值。其中，市场需求的相关指标为反向指标，其余为正向指标。 　　35个重点城市包括4个直辖市：北京、上海、天津和重庆；15个副省级城市：哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、大连、青岛、宁波、厦门、深圳，其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划单列市；16个地级市：石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。 　　2015年35城房地产短周期风险识别一级指标分析 　　1.市场需求。市场需求与多种因素相关，其中商品房及商品住宅成交量，代表着已经实现的市场需求；人口总量的变化，则是决定一个城市房屋需求规模变化的核心因素；人均可支配收入水平变化，可以反映一个城市居民的房屋购买能力及变化；房屋拆迁导致的新房需求，也是中国城镇住房需求的重要组成部分。因此，我们重点选取2014年房产成交面积综合增幅指标、近五年常住人口复合增长率、2013年外来人口占常住人口比重、近五年人均可支配收入复合增长率和未来人均拆迁面积等五个具有代表性的指标，通过标准化和加权平均等方式，综合测算出未来几年35城新建住宅需求增速（这里指代需求增长率，而非需求规模）的排序。 　　从综合排名来看：厦门、北京、昆明、成都和深圳排名较高，其中昆明和成都由于尚处于房地产市场的快速发展期，特别是在新型城镇化推进背景下，仍延续了住房需求增幅较大的趋势。而北上广深4个东部城市，由于作为一线城市的特殊地位和功能定位，它们对外来人口强大的吸附作用以及城市更新等催生的住房需求，使得它们的住房需求潜力仍然较大，除北京、深圳排名较高外，上海排名第十一位，仅广州排名较为靠后。南宁、西宁、石家庄排名靠后，主要是市场需求相对较弱，风险较大。 　　2.市场供应。市场供应方面主要从35个城市的商品住宅库存规模及变化（现货）、企业购置土地面积规模及变化（期货）、住宅用地成交规模及变化（期货）、房屋新开工面积规模及变化（准期货）等因素，对各城未来住宅供应情况进行对比研究。其中得分越高的城市，说明市场供应压力越大，企业进入风险越大。 　　近两年35城住宅库存整体呈现上行态势，2014年市场持续调整，房企购地量负增长，土地市场降温明显。按照从拿地到开工、再到形成新房供应的一般周期判断，预计未来一年（2015年下半年和2016年上半年），新房供应将明显减少，住宅库存压力将继续缓解。同时，经历了2013年市场回暖、2014年行业持续调整导致市场需求萎缩后，2015年随着信贷放松、营业税减免等楼市利好政策的出台，楼市需求将明显提升，全国楼市整体将逐步进入复苏通道，特别是一线城市供求关系将趋于平稳，房价上涨压力将再现。 　　从综合排名看，海口、南宁、西宁排名最靠前，显示这些城市供应压力有所加大，其中海口主要是2014年土地供应大幅放量，企业购地量也大量增加。南宁、西宁、兰州等城市排名靠前，主要是这些城市土地供应回升明显，但由于市场规模较小，楼市需求有限。贵阳、呼和浩特、沈阳、昆明排名较为靠后，主要是这几个城市前几年楼市供应量偏大，造成库存压力大，房价走势较弱，因此，去