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第一部分：销售管理制度培训 培训内容： 销售部日常管理制度 房地产销售人员素质 基本素质：诚信、友善、热心、积极、进取、团结 评估标准：个人形象（仪容、士气、礼仪、口才）/职业素质/技术 能力 销售部工作理念培训 我们不是传统意义上的销售员，我们为客户推荐的不仅仅是房 屋，更是一种新生活理念的倡导。 我们不是传统意义上的销售员，我们是客户的生活顾问。我们为客 户创造、寻找他所梦想的家。 我们不是传统意义上的销售员，我们是客户的投资顾问，我们 为客户提供资产的升值机会。 第二部分：房地产专业知识培训 第一章：房地产与房地产市场 1.1房地产及房地产业概况 1.1.1房地产的概念和特征 房地产是房屋和土地财产的总称，又称不动产，是土地、建筑物以 及固着于土地、建筑物上不可分离的部分，房地产本质上涵盖土地 和建筑物两大部分。 房地产的物质形态特征是：房产与地产是结合在一起的，房屋是建 筑在土地上、不能脱离土地独立存在的。地产是可以单独存在的。 房地产的价值形态是：房价与地价。房产价值与地产价值在理论上 可以单独存在，然而在建筑物建成后，因房产与地产结合为一体， 房价和地价往往合二为一，其房产价值和地产价值综合为房价，地 价隐含于房价中。 1.1.2房地产业概念及构成 房地产业是指专门从事房地产生产、经营、服务的部门经济行业， 是集投资开发、建设、营销，物业管理及各类服务等多种企业群体 的综合产业部门。 房地产业的结构包括房地产开发经营企业，房地产中介、评估等服 务机构，房地产市场，房地产行政管理部门，房地产物业管理企业， 房地产金融机构，房地产立法、执法机构，房地产科研机构等。 1.2房地产开发流程 房地产业的经营活动的全过程由生产、流通、消费三个环节组成。 1.2.1房地产业的生产环节 即：政府通过依法征用集体所有的土地（如：农村用地），或依法 收回已投入使用的国有土地使用权，再以协议（划拨）、招标、拍 卖等方式，有期、有偿地将国有土地使用权出让给房地产开发公司 或建设单位，由公司或用地单位进行房地产开发、再开发等活动， 包括土地开发和房屋开发。 1.2.1.1土地使用权有偿出让 ：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。?土地使用权有偿出让的方式国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。?协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。?招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。?拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。土地使用权划拨?所谓土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制，土地使用权也不能进行转让。?征用土地三特点：?（1）具有一定的强制性。（2）要妥善安置被征地单位人员生产和生活。（3）被征用后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国家所有的土地。?土地所有制?现行土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体所有制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；土地使用权出让最高年限按不同用途确定为，居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。土地使用权期满的法律后果?土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附著物所有权由国家无现取得。土地使用权期满后，土地使用者需要续期的，可以申请续期。土地价格?我国实行城镇土地国有制，城镇土地出让的是一定年限的土地使用权，因此向土地受让者征收的土地出让金可称为“土地使用权价格”。?土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法地面价为每平方