錦江之星投资可行性分析评论.docVIP

“锦江之星”经济型酒店项目可行性研究报告评论 小组成员： 王国秋：17820092200829 王晓云：17820092200834 邹骏华：17820092200855 周慧敏：17820092205081 2011/10/19 一 项目基本信息方面 没有说清主办单位，投资来源不明，缺斤少两，很多重点内没游概括出来，例如项目由来、依据和主要目标等。 项目名称：“锦江之星”经济型酒店 项目依据：《房地产开发项目经济评价方法》 ?《建设项目经济评价方法与参考数》 ?《房地产评估规范》 ?《旅游涉外饭店星级的划分及评定》 ?厦门作为经济特区和著名旅游城市的客源优势、经济型酒店的市场优势、特许加盟锦江之星的品牌优势。 项目选择理由：利润可观，市场前景好。 项目规模：总建筑面积----3000平米 占地面积——500平米 层数——6层 客房数——120间 员工总数——50人 项目总投资：2000万元 投资方： *先生或**公司 基本内容：特许经营加盟“锦江之星”，选址于厦门莲坂地块，针对工薪层商务人士和旅游者的二－三星级经济型酒店，每天每间标准间平均租金初步定价于188元 预期产出：项目总投资2000万元，其中建设投资1826万，流动资金147万； 2000万中有1000万通过银行贷款取得，预计3年还清，另外1000万自有；该项目建设期预计1年，第二年开始运转营业，预计营业期第1年出租率可达62％，以后每年按5％速度递增，第4年开始稳定在77％；故营业期第1年营业收入可达851万，第二年营业收入可达920万，第3年营业收入可达988万，第4年开始稳定在1057万，前10年平均收入达到1011万元。 项目效益：经济效益可观，社会效益较大 地址：厦门市莲坂地块 二 项目背景与必要性分析方面 该可行性研究明确指出了拟建经济型酒店在国民经济中的地位和作用，存在的优势和资源保证程度，对技术、资金、劳动力的容纳程度，以及可能的市场机会，充分回答了项目的必要性。特别是SWORT分析的采用使其必要性又是更加明显。但是在项目背景方面交代不够详细，厦门地区的经济发展战略、旅游区划、旅游规划和社会发展规划等基本资料没有交代，政府或地方部门的意见也没有收集。 三 项目重点建设内容和建设条件研究营 1、自然资源和自然条件“国际花园城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”和“全国十佳人居城市”“中国休闲城市”等许多特殊荣誉，是厦门无可争议的特色。土地及旅游资源方面，厦门拥有数个国家级风景名胜景区和重点文物保护单位，例如鼓浪屿风景名胜区、陈嘉庚墓、胡里山炮台等，这些自然、历史文化、现代产业都会给厦门带来许多人潮，虽然不像内陆一些地区拥有大面积的自然生态景观，但厦门是沿海都市，迷人的海岸风光也同样会吸引不少人。这份可行性报告的项目内容缺少酒店周围自然、文化资源的研究分析，多放在酒店附近的现代化、商业等发展所带来的利益。 附上一张该处地图，图中B处为选址处： 2、社会条件厦区生会消区生(像是工业区、)。 另外对台先行先试前沿平台作用更加突显，誜先成为两岸包机直航点、海上直航口岸和通邮封发局，”小三通”年旅客吞吐量突破127万人次；成功举办多场海峡论坛等重要交流合作平台；并且厦台经贸合作也有不错的突破。厦门的发展给这个项目带来了很好机遇，同时也少不了竞争。这份报告中的项目内容多侧重于良好的地理位置、外围商业的发展、同行竞争对手的评估，但欠缺项目投资所在地社会经济的分析及数据。 在客源市场的定位就比较清楚，在市场分析的第二小节也有提及。该项目内容说明根据“锦江之星”的基本市场定位，并考虑到厦会点以及厦100人餐位的餐厅，其它服务设施似乎就依照”锦江之星”与经济型酒店的服务标准，同时能得到总部比较完善的后续保障体系的支持和质量检查控制体系的支持。 3、拟采用的技术的可行性 工程技术这方面的报告依然是欠缺的，不管是资源、建筑、环境保护，都是这项目发展的基础，因此是很重要的。 4、提出解决项目实施中的制约因素及存在问题技术难点的设计方案和措施 这份报告在经营项目策略提出三点：简化功能、提高性价比、节约成本。总的来说就是在能给客人们最舒适的客房服务条件下，节省不必要的成本，造成浪费。在节省不必要的设备上，像是灯控面板，认为这是能让客人方便使用的，虽然能省则省，但必要的还是不能因为节约成本而降低住房质量。 另外因为切缺技术方面的报告，因此也缺少这方面的解决方案，需要去注意改善。 四 酒店的策划与经营 从报告上看，该投资项目是通过采用自建与加盟结合的方式实现品牌扩张。加盟锦江之星后自行投资、自主经营，自主管理人事、财务，独立自主地进行利益分配。同时，还可得到总部比