青島市城阳区写字楼物业分析.docVIP

写字楼物业分析 1.城阳区写字楼物业概述 便利的交通条件，吸引大量企业进驻城阳 城阳区拥有便利的海、陆、空交通条件，是青岛通向国内外的必经之路，也是青岛连接欧亚大陆桥的重要交通枢纽。截止2005年，区累计批准利用外资项目3385个，合同外资65.93亿美元，实际利用外资31.3亿美元，开工投产企业2039家工业企业累计达到6200余家2005年新增民营业户4565户、累计达到1.8万户电器机械、纺织服装、化工橡胶、食品饮料、新材料、海洋生物医药、电子信息 项目位置：城阳区正阳路与华城路交汇处 开发商：城阳长安房地产开发有限公司 占地面积：52867平方米 总规划建筑面积：89874平方米 该项目于2006年3月份获得土地，住宅部分土地使用年限50年，商服部分土地使用年限40年，成交楼面地价971元/平方米。该项目住宅部分已经施工建设，并于2006年11月26日开盘销售，销售均价4850元/平方米。该项目写字楼部分主要沿正阳路设置，为三栋单体建筑，总供应面积约48000平方米，标准层面积约800平方米，最小分割约300——400平方米，目前尚未动工建设。 银盛泰·国际商务港 项目位置：城阳区正阳路与山城路交汇处 开发商：青岛银盛泰房地产有限公司 占地面积：11952平方米 总规划建筑面积：44222平方米 该项目地块于2006年8月份获得，属于商业用地，容积率小于3.7，土地使用年限40年，成交楼面地价414元/平方米。该项目欲以新颖的LOFT和SOHO商务办公概念打造城阳商务新坐标。 3. 城阳区写字楼物业需求状况 3.1.价格水平 项目名称 价格水平 租金水平 销售率 天一广场 4700元/平方米（2003年均价）； 元/平方米（当前二手房价格） 100% 喜盈门财富广场 5700元/平方米（2006年3月均价）； 6100元/平方米（当前可售面积均价） 1.2——1.5元/平方米·日 96%（目前仅剩于9楼部分面积可售） 按照市场惯例，写字楼的销售价格一般为同区域住宅的2倍，也就是说城阳区写字楼价格水平应该在9000——10000元/平方米之间。但从现有项目的价格水平上看，两个项目当前的销售均价约在6000元/平方米左右，比城阳区目前的住宅销售均价仅高出1000元/平方米。 按照城阳区现有写字楼物业的租金水平计算，投资回报年限为10.9——13.7年，符合正常的市场投资经验，容易被投资者接受。两个项目的销售率均在95%之上，也证明了低售价高回报的写字楼项目深受投资者的喜爱。 另外，市场调研获知城阳企业购置写字楼多以自用为主，投资者对于写字楼的投资价值还没有完全认可。 3.2.企业入驻状况 项目名称 主要入住企业 天一广场 青岛中源盛置业有限公司、青岛金世界房地产开发有限公司、青岛城阳方正房地产开发有限公司、青岛小崧置业有限公司、青岛坤熙房地产开发有限公司、青岛坤润地产有限公司、永安财产保险公司、青岛广信达工程造价咨询、青岛百鑫采购服务有限公司 喜盈门财富广场 华鹏置业自用；喜盈门购物中心办公用房；奥恺有限公司、博航国际贸易有限公司、青岛海威机械有限公司、青岛裕阳客票销售公司、青岛和缘外商投资服务有限公司、青岛正杰实业有限公司、青岛艾尔芬有限公司 泰盛城建综合办公楼 泰盛城建集团；招商银行；青岛规划局城阳分局、青岛勘察测绘院城阳分院、华泰财产、青岛万能贸易有限公司、青岛东部房地产评估咨询有限公司、青特房地产、万科房地产 就入驻情况来看，位于正阳路上的天一广场和泰盛城建综合办公楼入驻企业以房地产和建筑相关企业为主；位于商业核心区的喜盈门财富广场入驻企业涉及行业较广，并以服务行业为主。 小结： 城阳区是青岛市最主要的外商投资地，各类企业众多，但是由于以生产加工型企业为主，对于写字楼物业的需求有限。 城阳区现有写字楼物业供应极为有限，但潜在供应正在快速形成，正阳路沿线将成为最主要的商务办公聚集区。 城阳区写字楼项目销售价格基本上与住宅销售价格持平，投资回报率高，但当地投资客热情不高，企业多以自用为主。 市场机会： 城阳区第三产业正在快速崛起，物流、报关、仓储、外贸等服务行业对于写字楼的需求正在形成； 外资企业区域总部有就近办公的需求，对于城阳区高档写字楼存在需求，但该区域高品质写字楼项目缺失。 市场威胁： 本项目地块位于非传统商务区域，认可度低，前期引导成本高；