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验房的流程及与客户沟通技巧2008-6-16???已被阅览898次  搜集房源信息 —— 核实公司其他同事没有验过此房——第一时间与卖方沟通到现场验房 ——现场实地看房签定卖房委托合同 —— 回公司后制作房平面图，认真核实各项准确无误后 —— 第一时间交到信息部 房源：即有关房屋的信息 ? 一、搜集房源信息的途径 1、客户来店里登记的，或通过公司电话委托公司卖房的，公司分配给经纪人的； 2、每周一，三，五的手递手报纸及其它各类报纸； 3、通过互联网站，百度地址栏中，输入哈尔滨二手房； 4、广播：每天中午12：00整，9.25房产频道；电视：每天晚上21：30分哈尔滨生活频道——都市房苑 5、路牌广告，小区的揭示板，及自制宣传单（发布买房信息） 6、到社区，物业公司与房管员沟通了解，所管辖的区域是否有卖房的； 7、房地产开发商，新楼盘销售一了段时间后，会剩下一些尾楼，与售楼经理谈判，免费代理尾楼。 8、到社区的老年活动中心或开放公园了解卖房的资讯； 9、客户介绍客户，建立客户好感。（口碑效应）； 10、房地产相关行业：在某些情况下，楼盘的房地产开发商会利用其房屋去抵工程款，材料款甚至广告费等，从而使房地产相关行业的某些单位，如建筑商，材料商等拥有批量房屋； 11、资产管理公司：资产管理公司往往会拥有一些作为抵押物或不良资产的房产，一般会愿意将这些房产委托给房地产经纪公司销售或出租。 10、人脉关系或其它公司的报纸； 1.1? 不同房源的特点 房源可以分成二类，一类是共享房源；另一类是独家房源。 如通过公共媒体，比如报纸、广播以及打进公司的委托卖房电话等获得的房源属共享房源。这些房源之所以称其为共享房源是指同行业均能轻易地获得这些信息，卖方委托多家代理。经朋友介绍的，或客户介绍的房源，以独家代理的居多，容易成交。 1.2? 对不同的房源的分类和处理 1、一类适合公司投资的房源，立即上报公司主管经理； 2、二类适合出售，立即推出广告或寻找客户； 3、三类房源因为缺陷明显或价位偏高，可出图，或暂时不予理会，过段时间将房价谈低后再行出售。 ? 二、如何预约验房 1、首先问好，确认对方卖房的事实，然后做自我介绍，说明验房的目的： 您好：---先生或女士，我是骄阳房地公司的经纪人赵虹秋， 我在报纸看到您有一套住房要出售，先生，女士，我们公司准备为您代卖房产，我们公司对您的承诺是： A.我们是免费为您代卖的，不收取您任费用； B.我们将在本市发行量最大的新晚报上，免费为您的房子做广告； C.我们将用最专业的网络平台为您进行宣传； D.我们公司现有很多客户都想在您家附近买房子；—— 先生或女士。请把您家的详细地址告诉我，我现在就有时间到您家里去。与卖方约定的时间和地点一定确定准确，不要随意改变。经纪人应在约定时间，提前10分钟到达。 注意说话的语气，语调平缓，话音清晰，有亲切感。 2、外出验房前的准备工作：主要是两方面，一方面是工作工具和客户资料。工作工具主要包括：工作装：公司的合同、电话、名片、直尺卷尺、笔记本、指南针等；客户资料包括：客户的电话号码、具体的地址，以及事先卖方约定的时间和地点等；另一方面是经纪人自身的准备工作：经纪人自身的准备工作包括良好的工作状态、仪容仪表，以及对工作的计划与安排等。良好的工作状态包括积极的心态、饱满的热情、充沛的精力和体力。 ? 三、到客户家验房的流程 1、敲门：动作有一定的（节奏感）注意敲门声音的大小。 2、问好：“您好，我是骄阳房地产公司002号经纪人赵。。。。 3、动作：面带微笑，目示对方，递上名片（用双手把名片的文字向着对方送递出名片）身份证。（递身份证的目的，房主签字会容易一些）。 4、进门更换拖鞋或自带鞋套。 5、实地察看产权证，土地证及相关证件以及房子实际情况： A、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 2、是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房，将一间分隔成两间； 3、阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。 B、确认房屋的准确面积 1、包括建筑面积，使用面积和户内的实际面积； 2、产权证上一般标明的是建筑面积；也有使用面积，实际面积 3、为了准确我们可以测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积 C、观察房屋的内部结构及装修的状况 1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 2、管线是否太多或者走线不合理； 3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题； 4、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉。 D、考核房屋的市政配套 1、打开水龙头观察水的质量、水压； 2、确认房子的供电：.观察户内外电线是否有老化的现象； 3、煤气的接通情况，是否有煤气管