2013港龙胥口乐汇城市场研究报告提案216p.pptx

苏州胥口港龙乐汇城项目市场研究报告上海零点商业地产研究院——以主题商业地产产业地产为核心的全案策划咨询机构2013年07月通过对宏观经济、标杆及竞争购物商业、其它相关商业、商户品牌、消费者行为特点等方面的研究分析，为港龙胥口乐汇城项目定位营运提供相应参考和依据 研究目的 整体研究思路宏观经济环境地块环境研究结论中观商业环境微观消费者环境零点将从实际地块属性出发，分析判断可能的项目发展方向，同时结合宏观、中观、微观等方面的详细研究，最终提出关于乐汇城项目的参考建议和依据 一、地块研究 三、初步建议二、主体研究Contents 目录1. 地块属性 3. 周边环境2. 地理位置Contents 一、地块研究 目录地块属性本案地块属批发零售、住宿餐饮及问题娱乐用地，产权年限为40年，可开发业态包括普通零售、餐饮、酒店、文体中心等等。地块位置?吴中区胥口镇苏福路南侧、一箭河东侧所在区域吴中区土地面积(M2)66691.7土地用途批发零售、住宿餐饮和文体娱乐用地出让年限40容积率≤1.2建筑密度≤45%绿地率≥20%建筑面积(M2)80030㎡起报价(元/M2)2250溢价低价成交1. 地块属性 3. 周边环境2. 地理位置Contents 一、地块研究 目录地理位置本案地块位于灵岩山景区南侧，紧邻苏福快速路，东接南环高架西延伸，待高架建成后，至老城区及园区的车程将分别为15分钟和20分钟，交通非常便利。南环高架西延苏福快速路太湖地理位置本案是周边乡镇进入城区的必经之地，可以通过业态规划将本案打造成拦截式商业，节流周边乡镇的可观消费力。市区方向藏书镇5.5km光福镇10km穹灵路木渎镇藏胥路苏福路本案东欣田武路茅蓬路胥口镇9.5km绕城西南线24km越溪镇金庭镇24km15km10.5km东山镇10km渡村镇横经镇浦庄镇1. 地块属性 3. 周边环境2. 地理位置Contents 一、地块研究 目录项目区块具体界定本次走访将项目地三公里范围内的地块根据主干道分为六个区块图：项目周边3KM地块划分区块编号 区块四至1东至灵天路路，西至苏福路，北延至陈家村，南至本项目 2东至灵山路，西延至藏胥路，北至苏福路，南至茅蓬路-古村路 3东至东欣路，西至东欣田武路，北至茅蓬路，南至绕城西南线 4东至金枫南路，西至东欣路，北至古村路，南至尧烽路 5东至金枫南路，西至灵山路，北至中山西路，南至宝带西路 6东至金枫路，西至灵天路，北至竹园路，南至中山西路 分布类型区域概况项目地处木渎两山一镇核心区，北接灵岩山景区，东临木渎景区，周边众多别墅项目，商业氛围不高本案5分钟步行可达灵岩山景区与木渎景区；区块1为灵岩山景区，西至藏书镇，商业主要集中于石胥路两侧，石胥路往北有众多石雕生产加工企业，区域内在建或建成的住宅区仅有岚山别墅及藏书佳盛花园；区块2、3、6为胥口镇区域，区域内企业众多，不乏优秀的日资企业，如三洋，区块内商业主要集中于胥口镇中心的胥市街，目前胥口镇处胥江河旁的胥江文化广场外，暂无商业用地或项目供应；区块4、5为木渎镇区域，其中区块4为规划中的滨江新城板块，已包括万科在内的许多优质住宅项目，区块5为古镇区，如香港街、花苑街、金山路等老牌商业聚集区。图：项目周边3KM地块功能分布本案三公里范围区域内虽然有两灵岩山与木渎两大景区，然而商业氛围却不高，仅在木渎镇金山路、花苑街处有商业聚集，大型商业也仅有天虹商场与永真百货两家。分布类型周边交通自驾交通便利，地处苏福快速路南侧，属南环西延段，15分钟通达老城区，20分钟可至园区金枫路本案南环西延分布类型周边交通本案周边500米内的公交站点有6处，500至1000米的公交站点有9处，涵盖公交线路21条，可达性良好7穹 灵 路6灵天路灵岩山景区岚山别墅5胥 江1苏 福 路28木渎古镇景区苏 福 路山景天下 一 箭河灵山路4胥 江文 胥 路东欣新村孙 武 路100m93序号站点距本案直线距离经停线路日晖浜桥东500m43路; 65路; 446路日晖浜桥东（山景天下）500m64路灵山路10号600m58路; 507路空调方家桥400m692路、63路、691路、508路、506路灵岩山首末站850m2路; 326路; 505路空调; 511路; 夜3路; 游4路长线空调灵岩山首末站850m512路; 665路; 游4路; 游4支韩世忠墓400m312路; 663路灵岩山300m43路; 64路; 65路; 312路; 446路; 663路上供路北200m508路123456789分布类型周边交通周边公交涵盖了金庭、香山、藏书、光福、金庭、越溪、藏书等镇并通达新区高铁、老城区火车站及园区线路运营时间首末站本案站点前后站205:30-21:45木渎严家花园-津梁街首末站（园区）木渎