基于住房反向抵押贷款理论的“以房养老”模式研究.docVIP

基于住房反向抵押贷款理论的“以房养老”模式研究 　　摘要：随着老龄化社会的到来，我国面临着日益严重的养老危机，创新商业养老产品，探索养老保障新途径迫在眉睫。本文分析了构建住房反向抵押贷款与商业医疗护理保险相结合的新型养老保险模式的可行性，通过确定保险公司、反向抵押贷款机构、医疗护理机构等利益相关主体的职能与分工，初步构建了一种新型的养老保险保障机制，为完善我国养老保障体系、解决社会养老保险金不足的问题提供了新思路。 　　关键词：住房反向抵押贷款 以房养老 新型养老保障模式 　　基金项目：本文《基于住房反向抵押贷款的“以房养老”模式研究》得到2012年广东省大学生创新创业训练计划项目（编号：115412043）和2012年国家级大学生创新创业训练计划项目（编号：201211540043）的资助。 　　2011年至2015年，我国 60岁以上的老年人口将由 1.78亿增加到 2.21亿。预计到2050年将达到4.2亿，占总人口的近1/4。计划生育作为一项国策实施几十年之后，我国人口规模虽然得到了有效控制，但其负面效应也逐步显现：一方面，随着人口结构老龄化，社会养老的负担日趋严重；另一方面，由于独生子女政策的约束，直接导致了中国传统的家庭养老模式举步维艰。要解决日趋严峻的养老问题，除了政府层面的引导和管理之外，企业的商业化支持也很重要。 　　住房反向抵押贷款作为一种新型的养老方式，它起源于荷兰，并在美国、加拿大、新加坡等发达国家获得了巨大成功（范雪蕾、高子建，2009）。国内有学者认为，现阶段我国的社会医疗保险水平“低水平、广覆盖”，根本无法支撑老年群体平日的医疗护理支出（张铭，2009）。针对此问题，（陈冬等人，2011）提出了“抵押房产，支付保费”，通过抵押老年人的房产为他们获取养老保障的新思路。住房反向抵押贷款养老模式在我国推出不仅具有较强的现实意义，而且也有很高的可行性（贾景梅，2010）。从家庭层面讲，通过盘活老年人的资产，可以减轻子女的经济负担；从社会层面讲，可以减轻国家在社会保障方面的压力，促进金融机构业务来源多元化（沈林灵，2006）。 　　虽然国内已经有部分学者开始关注“以房养老”问题，但现有研究主要集中于介绍国外的发展实践及在中国应用的意义和可行性，在具体的操作层面上尚未有一个明确的定位。鉴于此，本文基于住房反向抵押贷款理论，拟构建一种集商业保险和社会保险于一体的新型养老保障模式。 　　一、住房反向抵押贷款的理论基础及在中国的发展 　　（一）住房反向抵押贷款的基本原理 　　住房反向抵押贷款在某种意义上可以说是传统抵押贷款的一种“倒转”，房屋所有权人将房屋产权抵押给金融机构，由其依据房屋现值、未来的增值、折旧以及抵押人的年龄、预计寿命等因素进行综合评估后，按年金形式支付给抵押人直至去世。这使得房屋所有权人可以提前支用该房屋的销售款并在生存期内继续获得居住权。当抵押人去世后，金融机构将获得房屋的产权，可进行出租或者拍卖，所得收入用来偿还贷款本息，增值部分归金融机构所有，相应风险亦由其承担。 　　（二）中国住房反向抵押贷款的发展现状与前景 　　反向抵押贷款在我国发展迟缓，虽然曾出现过“南京模式”、“上海模式”和“北京模式”，但由于经营主体不明，制度落后，监督不完善，最后都以失败告终。早在2006年，全国政协委员赖明就建议对“以房养老”成立课题组进行调研，试点实验，等到运作成熟后向全国推广。2013年国务院明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，并计划于2014年上半年试行推广。可见国家政策在以房养老方面日趋明朗。 　　由中国老龄科学研究中心组织完成的调查显示，截至2003年底，全国城镇老年家庭大约有2 000 多万户，老年人家庭户均住房面积70.3平方米，按均价每平方米4 000元计算，老年家庭拥有住房价值约为6万亿元。随着房改的进一步深化，住房的私有化率得到提高，房产二级市场的逐步成熟稳定，中国发展住房反向抵押贷款的市场条件日益成熟，潜在市场巨大。 　　二、基于住房反向抵押贷款的“以房养老”运行机制分析 　　国内外对于住房反向抵押贷款的养老研究充分，但鲜有涉及横向研究――整合国外“以房养老”的先进经验，并结合我国老年群体在养老及医疗护理方面的特殊需求，探索符合我国国情的新型养老模式。范子文（2007）建议我国应建立以商业银行为主体，保险公司和社保机构为补充，房地产中介机构参与其中的住房反向抵押贷款开办机构，通过 “银保合作”模式，设计符合我国国情的产品。 　　“以房养老”的一个基本思路是通过金融产品创新，将住房反向抵押贷款与养老医护保险连结，开创“以房养老”与“新型养老保险”结合发展的新模式，使得老年人在保有房屋居住权的前提下，既提高养老金的收入，同时享受健全的医疗护理保