土地经济学第五章 1 土地价格评估#.pptVIP

一、地价的概念、经济意义和作用 概念：地价一般理解为土地价格。所谓土地价格，可 解释为购买土地所有权的价格。它指的是出让土地所有权所应取得的补偿，或取得土地所有权所应支付的代价.广义的地价还包涵了使用权价格、抵押权价格等等。 二、马克思主义土地价格理论 （一）土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格； （二）已利用的土地由土地物质和土地资本构成； （三）土地价格是地租的资本化。 三、现代西方经济学的土地价格理论 （一）西方资产阶级经济学家的价值论和对土地价值的基本观点 1.从威廉·配第至亚当·斯密到大卫·李嘉图，一般都以劳动价值论为其学说的基础，认为商品价值是由生产商品中所耗费的劳动量决定的，这种劳动价值论为后来马克思主义科学劳动价值学说奠定了基础。 2.18世纪末至20世纪初庸俗经济学取代古典经济学在西方经济学的主导地位后，其早期代表人物——法国让??巴萨??伊（J. B. Say，1767—1832年）和英国的托·罗·马尔萨斯等则对古典经济学派的劳动价值论的科学成分加以否定和歪曲，认为商品的价值是由劳动、资本、土地三个生产要素协调创造的，这就是萨伊提出的“生产三要素”价值论。 3.奥地利逢欧根·庞巴维克（E.V. Bohn. Bawerk，1851—1914年）的“边际效用”价值论，认为土地是可以无限使用的耐用品，土地的纯收入是地租，当年利用的土地产生全部纯收入，依次类推，愈远期的土地的地租愈低甚至为零。 4.英国阿·马歇尔，他融前人的研究为一体，建立了以“均衡价值（格）论”为核心的理论体系，认为土地是大自然赠予人类的自然物质和力量。土地的“原始价值”是真正的地租，是大自然赋予的收益。他认为土地的稀有性会带来地租，但又从边际报酬出发确认边际土地没有地租 。 土地收益理论认为，土地价格是土地收益即地租的资本化。用公式表示为： a V= — r 式中：V—土地价格； a—土地纯收益； r—资本还原利率； 这种理论认为：土地价格是由土地的供给和需求决定的。具体分析如图5-1和图5-2。 第二节 土地价格的内涵、影响因素及变动规律 1．土地价格是土地的权益价格。 2．土地价格不是土地价值的货币表现，不依生产成本定价。 3．土地价格主要由土地需求决定。 4．土地价格成上升趋势。 5．土地价格大多是随个别交易而形成，一般没有统一的市场价格。 1、土地自身的因素 （一）位置 （二）地力 （三）面积和形状 （四）地势 2、社会经济因素 （一）人口状况 （二）城市公共设施建设 （三）经济增长速度 （四）税收负担 3、行政因素 （一）国家发展政策 （二）土地利用计划与规划 （三）租金价格政策 ?第三节? 土地价格评估?????? 8.宗地估价报告书包括估价结果报告和估价技术报告；估价报告书格式分为文字式和表格式。 9.估价机构和估价人员完成宗地估价报告书后，应对所用估价资料和宗地估价报告书进行分类整理和归档保管，以备查用。 ?二、几种主要的估价方法???? 1)搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；? ? 2)估算年总收益； ? 3)估算年总费用；? ? 4)计算年纯收益；? ? 5)确定还原利率；? ? 6)选用适当的计算公式求得试算收益价格；? ? 7)确定待估宗地地价。 2.2总费用 2.3求取年纯收益 2.4还原利率的确定 ?二、几种主要的估价方法? 1) 广泛搜集宗地交易实例； 2)选取比较实例； 3)建立价格可比基础； 4)进行交易情况修正； 5)进行交易日期修正； 6)进行区域因素修正； 7)进行个别因素修正； 8) 求出比准价格。 (1) 与估价对象地块的用途应相同； (2) 与估价对象地块所处地段应相同； (3) 与估价地块的价格类型应相同； (4) 成交日期应与估价对象地块的估价时点相近,最长时效不宜超过2年； (5) 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 第三节?土地价格的管理 第三节? 土地价格的管理 ?1.建立土地估价制度 2.建立估价机构和估价人员的资格认证制度 ?3.建立基准地价和标定地价定期公布制度 ?4.建立地价监测体系 ?5.建立土地供应计划制度和