第四章个人住房贷款详解.pptVIP

例1 ：某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万，年利率5.04％，贷款期限15年，若在整个贷款期内，利率未变，那么，该居民每月偿还额为多少? 解：已知P＝20（万元），月利率r＝5.04%÷12，n＝15×12＝180（期） 第三节 个人住房贷款的发放 （二）等额本金还款法（递减还款法） 等额本金还款法就是在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。 计算公式为：每月还款额=贷款本金/贷款期月数+（本金-已归还本金累计额）×月利率 房地产金融（第3版） 21世纪房地产系列教材 ak——第k期的月还款额 P——贷款本金 n——还款期数 k——还款第k期。 例2 ：在上例中的个人住房贷款20万，年利率5.04％，贷款期限15年。假设该居民选择等额本金偿还按揭贷款方式，其他条件不变，那么该居民第1期及第60期的月还款额为多少？ 第三节 个人住房贷款的发放 （三)累进偿还法 累进偿还法是指贷款期内逐年或每隔几年按一定比例递增还款额，但每年或每几年内的各个 月份，均以相等的额度偿还贷款本金及与实际贷款额相应的贷款利息。 计算公式为： M1=1/2 ·〔P·（1+r）n ·（d-r）〕/〔（1+ d）n-（1+r）n 〕 Mi=M1（1+d）i-1 其中，M1为第一年月偿还额；P为借款总额；r为贷款年利率；n为贷款期限（年）；d为等比年递增率；i为某一还款年；Mi为第i年月还款额。 房地产金融（第3版） 21世纪房地产系列教材 第三节 个人住房贷款的发放 （四）提前还款 按有关规定，银行允许借款人提前偿还部分或全部个人住房贷款，已经计收的利息不再调整。 部分提前归还的，以后每月还本付息额按剩余本金和剩余还款期数重新计算；全部提前归还本息的，按实际贷款期限的利率，结清最后一次还本付息额。 房地产金融（第3版） 21世纪房地产系列教材 第三节 个人住房贷款的发放 四、抵押权登记 （一）住房抵押登记 借款人以自有或第三人所有的房地产向银行抵押获得购房贷款的，在抵押合同签订后一定时日内，必须向当地房地产产权登记机关申请抵押登记。 房地产金融（第3版） 21世纪房地产系列教材 第三节 个人住房贷款的发放 1.登记时限： 抵押当事人必须在住房抵押合同签订之日起30日内，向产权登记机关申请抵押登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 房地产金融（第3版） 21世纪房地产系列教材 第三节 个人住房贷款的发放 2.应提供的文件 （1）抵押当事人的身份证明或法人资格证明。 （2）抵押双方当事人共同提交的抵押登记申请书。 （3）借款合同和抵押合同。 （4）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明。 （5）房地产抵押物的资产评估书或抵押当事人双方协商确定抵押物价值的书面证明。 （6）登记机关认为必要的其他文件。 登记机关对申请及附属文件进行审核合格后，应在受理登记之日起15日内作出是否准予登记的书面答复。 房地产金融（第3版） 21世纪房地产系列教材 第三节 个人住房贷款的发放 3.房屋抵押权的设立与变更 ☆设立 ☆变更 房地产金融（第3版） 21世纪房地产系列教材 第三节 个人住房贷款的发放 （二）土地使用权抵押登记 以土地上建筑物并依法获得的土地使用权抵押的，要到土地管理局产权登记部门或房地合一的产权登记机关进行抵押登记。 1.土地使用权抵押登记申请 2.土地使用权抵押登记和变更登记 房地产金融（第3版） 21世纪房地产系列教材 第四节 个人住房贷款后管理与贷款偿还 一、贷后检查 （一）主要内容 （1）借款人依合同约定归还贷款本息情况。 （2）借款人有无骗取银行信用的行为。 （3）借款人品行、职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况。 （4）保证人保证资格和保证能力变化情