《全國物业管理示范大厦标准》考评创优操作指南.doc

《全国物业管理示范大厦标准》考评创优操作指南 一、基础管理（22分） 　　二、房屋管理与维修养护（9分） 　　三、共用设备管理（35分） 　　四、共用设施管理（4分） 　　五、保安及车辆管理（9分） 　　六、环境卫生管理（10分） 　　七、绿化管理（4分） 　　八、精神文明建设（3分） 　　九、管理效益（4分） 　　一、基础管理 　　（一）按规划要求建设。房屋及配套设施投入使用。（1分）（物业部） 　　1.第一句是指：参评的物业必须是符合规划法规的、合法的、规范的建筑。 　　需准备如下达标资料： 　　（1）国家建设征用土地通知书 　　（2）建设用地批准书 　　（3）投资许可证 　　（4）施工许可证 　　（5）用地红线图 　　（6）建筑规划方案图 　　（7）标准层施工图 　　（8）地下管网施工图 　　（9）命名批复 　　（10）门牌批复 　　（11）建筑工程质检合格证 　　（12）物业规划验收合格证明 　　2.第二句是指： 　　（1）写字楼使用率达60％以上； 　　（2）停车场、商场、餐厅、娱乐健身场所、邮电所等公共配套设施建成并投入使用。 　　需准备如下达标资料： 　　①楼宇用途批复 　　②配套设施施工图 　　③配套设施准许使用证明 　　④永久供水、供电、供气、供热等合同 　　⑤配套设施投入使用开业的照片 　　⑥出租率统计表 　　（二）已办理接管验收手续。（1分）（工程部） 　　1.接管验收是指物业公司在施工验收的基础上以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 　　需接收如下资料： 　　（1）产权资料 　　（2）技术资料 　　（3）各种施工图 　　（4）各种质检认定书、证明书、合格证 　　（5）各种移交清单 　　（6）各技术系统的资料和图纸 　　（7）资料总目录 　　（三）由一家物业管理企业实施统一专业化管理。（1分）(物业部) 　　1.专业化是指：公司专业化、人员专业化、服务专业化、管理专业化。 　　需提供如下专业化资质证明： 　　（1）物业管理公司简介 　　（2）营业执照、税务登记证、代码证书 　　（3）物业管理资质证书 　　（4）办公场地证明 　　（5）物业公司简介及专业人员组织架构 　　（6）物业管理委托合同 　　（7）所管物业项目简介（管理期限、管理方式等） 　　（8）大厦物业管理公约 　　（9）各种外包合同 　　（四）建设单位在租售大厦前。与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确。（1分）（人事行政部） 　　1.物业管理委托合同签订日：2005年7月26日 　　2.乙方权利义务共条 　　3.合同内容共计： 　　（1）协议双方（2）项目概况（3）服务范围（4）物业管理期限（5）物业管理费用（6）付款方式（7）双方的权利和义务（8）物业管理服务标准（9）合同终止及续签（10）违约责任（11）争议的解决（12）标志所有权（13）附则 　　4．准备资料： 　　①物业公司前期介入的资料简介 　　②物业管理委托合同复印件 　　（五）在房屋销售合同签订时，购房人与物业企业签订前期物业服务协议，双方责权利明确。（1分）（物业部） 　　1.用以下资料代替： 　　（1）租户接受并同意遵守租户手册、装修指南等文件的声明。 　　（2）租户手册中含有提供前期物业服务的条款。 　　（六）建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定。（1分）（人事行政部） 　　1.已收到部分维修基金的单位（维修专用帐户委托书） 　　2.未收到维修基金的单位准备资料： 　　（1）合同中业主同意按需求缴纳维修基金的条款 　　（2）维修基金管理制度及支付办法 　　（3）维修基金使用纪录 　　（七）房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善。（1分）（物业部） 　　一般包括： 　　（1）大厦使用手册 　　（2）装修指南 　　（3）管理公约 　　（4）消防指南 　　（5）租户手册 　　（八）业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。（1分） 　　华夏银行大厦是单一产权的项目，未成立业主委员会不扣分。 　　（九）业主委员会与物业企业签订物业管理合同，双方责权利明确。（1分） 　　华夏银行大厦是单一产权的项目，已签合同。 　　（十）物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意。（1分）（指挥部） 　　1.争创规划： 　　（1）参评目标 　　（2）分阶段参评准备 　　（3）每阶段工作部署 　　（4）四个步骤： 　　①创建准备 　　②创建实施 　　③迎检 　　④总结 　　（5）创建准备工作包括： 　　1）成立创建领导小组 　　2）召开创建动员大会 　　3）参照考评标准自评自查 　　（6）创建实施工作包括： 　　1）整改自查不合格项目 　　2）加强物业硬件和软件建设 　　3）专家模拟考评 　　（7）迎检工作包