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我国房地产价格波动规律及影响因素分析 　　摘要：房地产是我国重要的经济产业，其价格在一定程度上会影响社会稳定，因此，房地产价格波动必须控制在合理范围内。本文主要阐述了我国房地产价格波动规律，并深入分析影响房地产价格波动的主要影响因素，以此来增强对房地产价格波动的了解，从而合理控制房地产价格。 　　关键词：房地产价格；波动规律；影响因素 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01 　　随着城市化进程的推进，我国房地产价格持续上涨，房地产价格成为社会各界关注的焦点。房地产价格波动对我国社会经济的可持续发展产生了深刻影响，本文主要从房地产价格波动规律与影响因素对房地产价格进行分析。 　　一、房地产价格波动规律 　　房地产属于一种特殊的商品，商品的价格主要受到供求关系的影响，并随着供求关系的变动而发生波动，一般商品的总体趋势是随着劳动生产率的提高，成本会逐步下降。但是房地产具有特殊性，一个地区的房地产价格往往会随着供求市场的变动而呈现出周期性的变化，但是从长时间的发展趋势来看，房地产价格是处于持续上涨的趋势。这是因为土地属于不可再生的稀缺资源，这就使得土地价格不断上涨。另外，城市基础设施建设使得土地上的劳动值增加，土地也不断增值，土地价格的上涨使得房地产价格不断上涨。另外，随着社会经济的发展、居民收入水平的提高，房地产的周边环境与质量的不断优化，房地产价格不断上升。从这些影响因素分析看来，房地产价格从长期来看呈上升趋势。从理论上来说，在一般情况下，房地产价格波动的基本规律是呈平缓上升的趋势。房地产价格下跌只发生在瘟疫、战争、自然灾害、特殊政治事件、经济危机、政府严厉调控、税制调整等特殊情况下。 　　二、房地产价格的影响因素分析 　　房地产行业所涉及到的利益群体较多，房地产市场具有复杂性，这就使得影响房地产价格的因素具有多样性，具体来说，可以将影响因素分为以下几种。 　　第一，我国社会经济的发展水平与城市化进程的影响。社会经济发展水平的提高会带动居民收入水平的上升，用于投资消费的房地产支出会相应增加，居民才能够有足够的资金用于购置或投资房地产。收入增多，居民的生活条件提高，对住房的质量要求也提高，这就推动房地产价格的上升。经济的发展带动城市化进程的加快，房地产价格也随之上涨。因此城市化进程会使城市规模增大，城市的人口数量会增多，这就使得房地产需求增多。由此可见，一个地区的经济越发达、城市化水平越高，房地产需求就会增多，房地产价格也会相应提高。 　　第二，消费者的心理预期与消费心理的影响。消费心理与消费者的心理预期对一个地区的消费水平有着重要影响。消费者的心理预期就是对房地产的发展前景的估计，对房地产价格的预测，这就直接影响到房地产的市场需求量，影响房地产市场的发展。一般情况下，当商品的价格上升时，消费者会减少购买。但是房地产具有特殊性，具有消费性与投资性，当房地产价格上升的时候，消费者会预期其价格存在升值空间，就会投资房地产，这就导致投资性房地产增加，而房地产拥有人则等着价格再次上升，这就使得房地产供给量减少，从而刺激房地产价格上升。同理，当房地产价格下降时，投资性房地产减少，加剧房地产价格下跌。 　　第三，政府宏观调控的影响。我国实行社会主义市场经济体制，政府对市场经济实行宏观调控。房地产是我国国民经济的支柱型产业，房地产价格变动影响社会稳定，影响经济发展。因此，国家要能够对房地产价格进行宏观调控，要能够通过政策来合理控制其波动范围，不能让房地产价格过高，超出居民的购买能力，要能够维持房地产市场的稳定。 　　第四，房地产成本的影响。成本是影响商品价格的主要因素，房地产成本主要包括土地价格与建筑成本。近几年来，随着我国城市化进程的加快、保护耕地政策的版本，商业用地与居民住宅用地数量减少，城市房地产开发可利用的土地资源剧减，土地资源的稀缺性就导致房地产开发商的土地成本增加。有的地区的地方政府过度依赖土地出让而获得收入，这也间接导致土地的价格上涨。另外，随着生态环保舒适观念的提出，居民对住宅的居住质量、周边环境要求也越来越高，住宅区建筑密度降低、绿化面积增加，公共基础设施的建设等等，都导致建筑质量标准提高，房地产成本逐步上升。 　　第五，银行利率的影响。房地产是一种特殊的商品，当银行利率上升的时候，消费者及投资者购房的成本就会上升，房地产需求就会下降，房地产的价格就会受到影响。当银行利率下降的时候，购房的成本就会下降，房地产的需求就会增加，房地产的价格也会随之下降。与此同时，房地产开发商的融资成本会得到降低，开发商会加大投资、增加开发规模，这就扩大了房地产市场供应量，房地产价格也会随之减少。 　　第六，投资与投机因素的影响。房地产这一特殊商品，具有