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我国房地产价格的财政长效调节机制 　　摘要：我国长期以来形成的不合理房价根源在于缺乏长期有效的房地产市场机制。短期政策多次运用使调控效果减弱，随着市场波动而调整，不能长期运行。房地产调控思路需要转变，必须摒弃以往短视化的治理思维，要靠长效机制来彻底解决中国房地产价格问题。本文从我国房地产价格现状和短期调控的弊端方面分析房地产长效调节的必要性，并提出具体的房地产价格财政长效调节的解决措施。 　　关键词：长效调节机制 房地产价格 财政 　　一、我国房地产价格现状 　　伴随国五条政策的落实，市场中房价又面临着一定幅度的回升，建立楼市调控长效机制已刻不容缓。国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，一线城市房价面临着上涨的压力。这说明，短期的限购等政策已经不足以调控房地产市场的价格波动。从执行情况看，市场成效不如前年，实际购房者面临的依然是房价快速上涨。 　　在不改变购房者预期的情况下，刚性需求会进入市场，改善需求也会透支购买力，单纯的限购限贷限价政策效果越来越小。我认为，现阶段必须出台具有实践意义的房地产价格长效调节机制。由于短期调控只会造成“头痛医头脚痛医脚”的短暂效果，导致购买者只受短期政策的影响，经过一段时间依然治标不治本。 　　二、房地产价格短期调节的弊端 　　（一）新国五条政策 　　新国五条主要以稳定房价，减少投资性以及投机购房，增加普通商品房供应，加快保障性安居工程规划建设，加强对市场方面的监管这五个方面。其中提高二套房首付比例及贷款利率、20%房产个税的政策将改善性置业者推向一个两难的境地，换房或者再购都要付出巨大的经济成本，促进部分刚需置业者改变置业思路，寻找“一步到位”房源，甚至引发了是一阵“恐慌性”购房热潮。各大一线城市为了完成年度房价调控目标，通过限签、限预售、限价等行政干预措施来抑制市场供应，制造数据上的假降温，实际是在变相促进房价上涨。 　　实施效果。新“国五条”公布以来，不仅房价不降，反而上升，而且成交量也不断上升，“日光盘”、“地王”也在各地楼市出现。在价格高涨之下，多个城市房价上涨趋势难以控制，因此推高了房价。在新国五条出台之后，房价并没有应声下跌，反而逆势上涨。新政策使房地产开发商措手不及，无法在短时间内增加房源的供应。同时，二手房在市场上也出现了供不应求的状况。卖家完全主导了交易价格，买家已经没有议价的空间。购买者为了在征收20%所得税政策落地之前完成交易，只能成为价格的被动接受者。同房价一样，租金暴涨，新国五条出台之后，房屋租赁市场也同样热度不减，购房负担加重而且从政策或制度走向来看，限购、限贷、限价等行政化的调控措施也不是长久之计，必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向，以此达到房地产市场价格稳定的目的。 　　（二）以限购为主的调控政策 　　2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定每户家庭只能新购一套商品房。9月29日“国五条”出台后，累计有北京、广州、上海等16个城市推出限购政策。国家有关部委出台“新国五条”，其后更多城市出台限购令。限购令的主要内容为：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。 　　实施效果。从国家统计局公布的大中城市房屋价格指数中看出，新建商品住宅除温州外全线上涨，一线城市同比涨幅惊人：北京18.3%、广州17.4%、深圳17%、上海16.5%。值得注意的是，这些城市是限购等政策执行最为严厉的城市，而且北京还实施了20%的个税政策。近日来，北京等地“地王”纪录被频频刷新，土地价格上扬更是加剧了市场对这些地方未来房价上涨的预期。从数据来看，现在的房价仍然高于调控3个月内的水平，但是距离合理房价水平，依然有差距。仅凭借短期的调控，忽视可持续的长期房地产调控机制，难以使房价维持在合理人们可以接受的水平。 　　三、长期调节措施的必要性 　　（一）人口结构 　　北京市新增常住人口接近60万，20岁到39岁的年轻人占到62.8%，也就意味着我们的人口总的结构构成是现在刚需背后真实的原因。大城市新增人口多，新增人口里年轻人居多，所以大城市、特大城市刚需就很强。全国一共有657个设施城市，一万九千个镇，但是房价变化差异大。主要的大城市房价面临着上涨的压力，究其原因是供不应求。人口不断的正增长，导致供求矛盾紧张，短期调节效果欠佳，使房产价格的长期调节措施成为未来的必然选择。 　　（二）土地制度 　　通过限购的方式，遏制投资、投机性需求恢复房地产价格平稳发展，没有从根本上改变高房价的影响。我认为，土地制度是本源。房地产的短期调控没有根本涉及到土地制度，也没有改变地方政府土地财政局面。如果不改变土地出让金，就不会让