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《房地产经纪人培训讲义》 一、房地产与房地产业概述 1、房地产基本概念 1）房地产的涵义 房地产又称为不动产，有广义和狭义之分。 从广义上讲，指土地合固着于土地上的永久性建筑物以及诸如水、矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的各种权力和利益，与房地产有关的学科理论和开发、经营、管理房地产的各种机构等。 从狭义上讲，仅指土地、土地上的永久性建筑物以及他们所衍生出来的各种物权（包括所有权和其他物权）。 2）房地产的特征 ◆不可移动性 ◆耐久性 ◆稀缺性 ◆大量投资性 ◆使用方向上的改变困难性 ◆房地产的可垄断性 ◆位置的重要性 ◆保值和增值性 ◆商品效用上的多层次性 ◆易受政策的限制和影响 3）房地产物权 房地产所有权：是指所有人对物依法享有的占有、使用、收益和处分并排斥他人干涉的权利。 房产所有权 土地所有权 房地产其他物权：是指权利人仅享有对物的某一方面的权利 典权 抵押权 地上权 地役权 租赁权 2、房地产业基本概念 1）房地产业的涵义 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理、服务的产业。它包括土地的开发经营、房屋的开发建设、买卖、租赁、信托、维修、装饰、综合服务，以及以房地产为依托进行的多种经营管理。 2）房地产业的性质 房地产业作为一个从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性产业，与建筑业有着明显的区别，是不同于建筑业的一个独立行业。 我国发布《国民经济行业分类及代码》中，把建筑业列为第四类，房地产业列为第七类。 3）房地产业的产业内部结构 房地产业在国民经济中的位置 房地产业位于国民经济中第三产业的第二层次，即为生产和生活服务的部门。 房地产业的产业内部结构 房地产业的产业内部结构，就是指房地产业内部不同层次之间质的结合与量的比例。 3、房地产发展现状与趋势 房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又 是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅１４平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。正是由于上述原因，我国房地产业才保持了多年来的增长势头，其发展趋势呈现以下特点： 近十年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。 我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，房地产业也逐步过渡到一个以企业为主体、市场为导向、社会资金为依托、以配套建设为中心的综合开发阶段。进入２０世纪９０年代之后，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。房地产开发规模正以每年平均２０％左右的速度增长，在整个国民经济中已占有举足轻重的地位。其次，我国自提出建立社会主义市场经济体制以来，房地产业也和其他产业一样市场化进展明显加快。这主要表现在：住宅由计划封闭生产转向商品化经营；全民、集体、股份、合资、民营等多种经济成份并存，开创了中国房地产投资主体多元化的时代；投资、融资由拨款改贷款，增强了房地产业的造血机能；运用“以新补旧，以丰补歉”、“以路带房，以房补路”的方式方法，实现了住房建设和城市建设协调发展；城市土地由无偿划拨转为有偿出让、直至今天推行公开拍卖，为城市建设积累了大量的资金；实行货币安置，推行了货币分配制度，拆迁合理安置；取消福利分房，培育住宅买卖市场，使我国的房地产市场逐步走向良性循环的发展轨道。 房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加快，一些房地产巨人正在形成。 房地产行业是一个资金密集型的行业，也是风险较大的一个行业。因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化，只有少数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心