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* * * 龙湖前期获取方式 1.1997—2004年,依靠政府划地或获取搬迁国企的原有厂区地块或城市棚户区地块。 2.2004—2010年,依托境外基金和境内信托,在公开市场,通过招拍挂获取地块。 3.2007—2011年,用概念地产在异地勾地。 4.2008—2010年,参与公租房等保障性住房的建设,用建设资金换开发用地。 3.2008—至今,多种方式组合运用。如在云南旅游地产配开发用地,在江苏参与招拍挂等。 4.龙湖典型土地协议案例 ..\6.25\项目合同\茶园项目用地协议书(确定稿)嘉逊地.doc 七、集团化企业投资管理标准化的形成和发展 1、龙湖不同发展阶段的投资模式 第一阶段:1997—2000,依靠政府强力人脉,划拨700亩土地——龙湖南苑(建设部小康住宅试点项目)。 第二阶段:2000——2005年,三种方式获取地块。 (1)依托品牌,在原有地块周边扩大,形成龙湖西苑、水晶郦城等。 (2)在城市中远期发展地带,以较低的价格获取大片土地。如占地1600亩的蓝湖郡项目。 (3)获取原有国有企业的城市中心区地块。如北城天街城市综合体项目。 第三阶段:2005——2009年,以上市为目的,在公开市场通过招拍挂获取土地。如成都三千里、晶蓝半岛、重庆大学城地块。 第四阶段:2009年上市后至今,上述方式在不同城市的组合运用。 龙湖(某子公司)投资管理部的演变 1.1997—2000年.行政部——前期政府和国土手续;工程部——办理施工许可证;总工室——方案审查、规划许可证;营销部——预售或销售许可证。 2.2001年12月24日 ,成立发展部——负责所有证照的办理(含协调水、电、气等市政) 3.2002年—至今,发展部——前期政府手续、国土手续、全程协调。工程部——办理施工许可证、设计部——方案审查、营销部——预售或销售许可证。 2.投资管理系统的标准化步骤 龙湖投资拿地“六步曲”.doc 3、投资标准化管理体系框架的建立与步骤 1.集团投资体系架构: 龙湖集团投资发展中心架构分析.doc 2.地区公司发展部体系架构 地区公司投资发展部管理架构.ppt 佳宇地块静态指标(高层).xls ..\6.25\项目模型\春森彼岸项目投资分析模型.xls 4、标准化测算工具和投资建议书 投资委员会的权威决策依据—投资建议书 案例: 2010-2011最新文件\济南大学城项目投资建议书-2011.ppt 八、龙湖投资管理典型表格 拿地流程 龙湖拿地标准工作流程.doc 重点地块储备计划表 部门工作计划\年度计划\2006-2008年度土地储备计划.xls 部门工作计划\年度计划\土地信息收集及跟踪表.xls 土地储备及供应 部门工作计划\年度计划\某年发展部土地储备思路. 土地储备表.xls 年度总结资料\某年度公示地价表.xls 月度总结及计划表 部门工作计划\发展部11月总结12月计划.xls 区域土地成交分析 年度总结资料\区域地价及竞争对手拿地分析.xls 年度总结资料\某年度重庆主城区土地交易特征分析.doc 关键节点分析 开发关键节点管理办法.doc 投资中心月度报告 九、投资体系组织机构建立与培养 (1)2000年以前,老板负责对外拿地和拓展。 (2)2000—2007年,从工程、营销部门,发现具备对外拓展和项目协调能力的人才,调入发展部任职。 (3)2007—至今,按老员工带新员工的原则,遴选优秀的研究生作为发展部人才,进入发展部磨练。 1.投资人员的精细化选择和培养 发展部对员工的特殊性要求 1.新员工需要经过多个部门的培养和锻炼或相当能力的人才,才能进入这个部门。 2.具备独立作战的能力和坚忍不拔的意志。 3.忠诚于老板。 4.较高的情商。 5.完备的建筑或房地产开发专业知识背景,同时对相关专业具备较好的了解。 (1)投资信息的传递流程 一般流程: 老板——总经理——投资副总——发展部经理——发展部副经理——项目负责人——投资专员——文员 特殊流程: 老板——发展副经理——投资专员 老板——项目负责人 老板——投资专员 2.投资工作的秘密性和隐蔽性 (2)独立完成拿地工作的心里调节 投资体系员工面临的精神问题: 焦虑、失眠、急躁、纠结 心理按摩”方式:
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