谁在釜底抽薪.docVIP

谁在釜底抽薪 　　看空，再次成为楼市的主题词。这一次，并没有出台新的强力调控措施――于是就有疑惑。 　　住房和城乡建设部一位司长日前对《财经国家周刊》记者表示：“如果说是限购导致目前市场下行，那么如何解释，全国600多个城市中限购的仅46个，绝大多数不限购城市的房地产市场也在下滑？” 　　这位司长进而怀疑，当前市场存在的问题，能否靠放松限购来解决，“确实应该全面摸清楚，房地产究竟问题出在哪里。” 　　供求关系失衡是房地产市场下滑的一大显性因素。此外，在一些业内分析人士看来，这一轮楼市调整处于诸多重大改革深化的背景下：利率市场化改革，使银行信贷渐渐收回了对按揭和开发贷的慷慨；持续推进的反腐败，纪检系统的“查房”，也让局部群体风声鹤唳。 　　此外，政府在调控理念上的“换脑”，使房地产步入更加市场化的轨道。这些“非典型因素”，影响的不仅是房地产现状，更是整个生态系统。 　　银根收紧 　　“以前按揭个把月就可以放出来，现在至少要两三个月，有的客户等不及，就不买了。”无锡房地产协会副会长兼秘书长沈洵说。《财经国家周刊》记者在调研中了解到，有个别中小商业银行甚至停止了房贷业务。 　　房贷难、房贷慢、房贷贵，成为困扰当前楼市的一大症结。在开发贷环节，则出现了更大的不均衡，中小公司已很难获得新贷款，银行将有限的资源倾向于向大公司开放。伴随房地产信贷的持续收缩，宁波兴润置业公司成为2014年第一家因资金链断裂破产的房企。旋即，深圳市光耀地产也陷入倒闭危机。 　　“怕企业破产、怕老板跑路、怕个人弃房”是当下商业银行真实的心理写照。曾几何时，个人按揭贷款被认为是最安全的贷款品种。 　　在兴业银行首席经济学家鲁政委看来，随着利率市场化改革推进，银行贷款额度收紧，加上余额宝等互联网金融产品的推出，银行资金成本提高。在资金有限的情况下，银行更倾向于将资产投放到收益率较好、风险可控的领域，而按揭贷款的利率偏低，已非银行最理想的业务品种，于是银行开始对购房者“惜贷”。 　　“总体而言，银行的平均房贷利率（包括首套和二套房）在基准利率基础上上浮7%，而银行给企业的贷款利率在基准利率基础上上浮10%?15%，有的甚至上浮30%。”鲁政委表示，更重要的是，若房贷安全，仅仅是银行收益减少倒也无碍，但在房地产市场出现调整形势下，个人按揭贷款的安全性大打折扣，银行已将关于风险的考虑置于收益之上。 　　相比而言，银行更青睐二套房贷款，首付6成，基准利率上浮10%。但受限购影响，在执行层面能够享受到二套房贷款的购房者受限颇多，这也导致目前一些改善型产品出现滞销。 　　纪委“查房” 　　中央政府的反腐重拳，在楼市也掀起不小余震。 　　万科集团董事局主席王石曾表示，对于房地产行业来讲，最大的调控就是反腐，因为“反腐以后，高档房子的需求立刻就减少了”。王石认为，腐败行为在房地产行业尤其明显，权钱交易多数跟房子有关。“反腐本身就是制止不正当交易，把非刚性需求的腐败购买力抑制了，虚高的房价也就被抑制住了。” 　　中原地产创始人、董事施永青也认为，打击腐败正在成为扰动楼市的一个重要因子。在一些二三线城市，以前开发商很容易就可以拿到预售许可证，即使楼盘还不符合预售条件。但反腐之风越刮越烈，违规获得预售许可的情况已大幅减少。因为严格的审批，有些城市甚至整个下半年都可能没有楼盘上市。 　　不仅如此，一些中介机构向《财经国家周刊》记者证实，自2013年以来，确实有官员抛售房产现象，且比例不低。中介人士认为，这部分购买力的蒸发，是导致这一轮市场下行的动力之一。 　　北京一位高端别墅项目销售总经理告诉记者，“之前有某退休官员，本打算买高端别墅，看现在风声紧，原本定好的房子也退了。” 　　“三四线城市买高端房的主力人群是效益好的企业和政府公职人员。现在形势微妙，政府官员也很谨慎，不愿在这个风口上被查。”一位不愿具名的房企人士说。 　　华信地产基金董事副总经理任修远表示，“单套总价1000万元以上、260平方米以上的高端房产，因受纪检部门的格外关注，已很难卖了。” 　　当下，“纪委查房”已成楼市常态。任修远告诉记者：“一般要求开发企业配合反腐调查的主要是三个部门：纪委、市政府纠风办和检察院。反腐部门一般不会直接去销售现场，而是通常要求开发企业提供购房者基本信息，配合查贪腐”。 　　此前曾有媒体报道，省部级高官贪腐案半数涉房地产。 　　官员腐败不止于占有房产，房地产开发的源头――拿地环节，也是权钱交易的重灾区。 　　日前，国土资源部正计划上报“不动产登记条例”草案，将与官员财产申报系统并轨。这一政策被外界认为是针对“房叔”、“房婶”的反腐利器。多位接受《财经国家周刊》记者采访的业内人士表示，不动产登记、房地产税征收等政策预期，以及反腐的持续推进，对