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二手房存在的问题与对策分析 　　摘 要 对我国而言，特别是大城市，发展住宅二级市场更加重要，它既可以盘活存量住房，又可以减轻住宅一级市场的压力。但是二手房市场在发展过程中也存在着一些问题，为此笔者在存在的这些问题的基础上提出一些规范二手房市场的对策，谨以抛砖引玉。 　　关键词 二手房 问题 对策 分析 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 　　从发达国家市场的发展经历中可以看出，二手市场的交易量越大，则房地产市场越成熟。而当经济发展到一定的程度之后，人们不可能全由开盖的新房来改善住宅，毕竟在有限的土地资源的限制下，无限制的开发新楼盘是不可能，此时二手房就承担起相当重要的角色。同时我国的二手房市场起步晚，政策和观念上有很多制约二手房发展的因素，存在的一些问题亟待解决。 　　一、二手房存在的问题 　　当前我国房地产的二级市场还没有一个较为完善的二级市场体制，并对二手房的产权问题、质量问题及二手房交易过程中存在的信息不对称以及供给和需求的平衡问题，都缺乏一个较为完整的认识和规范机制。主要存在以下几个方面的问题： 　　（一）供给和需求的不平衡。 　　在一个较为成熟的房地产市场中，二手房的销售量与新房销的售量的比例应该是1：5或者1：7，而按我国目前的销售情况而言想要达到这个比例还有很大的距离。这说明我国目前的房地产市场不够成熟。而目前我国的房地产市场可以分为投资型市场和消费型市场两种。由于房地产市场的迅猛发展，使得投资型市场的房地产交易也迅猛提升。但与此同时，二级市场因为受到一级市场的直接导向，从而加大了消费型市场的房地产投资在整个房地产市场结构中的比例。由于二级市场在房地产市场中主要体现在投资型需求市场和居住与投资混合型需求两种市场上，最终导致二手房市场的蓬勃发展受到不合理的供给与需求的抑制。 　　（二）产权不规范。 　　我国特殊性的市场体制导致了二手房市场存在多种不同状态的产权，大体分为已购公房、自管公房、直管公房、使用权房、商品房、经济适用房等。由于产权的确立情况十分复杂，二手房交易完成之后，出现部分交易房地产的产权纠纷问题陈出不穷，导致二手房的交易信誉受到影响，市场发展受到冲击。 　　（三）交易过程的信息不对称。 　　当前我国主要是由二手房的卖方通过委托中介机构或者一些地方性的房地产网站、报纸、杂志等来提供二手房信息的。但往往卖方为提高自身利益，将不利于自己部分的二手房信息隐瞒起来，从而使得二手房的信息缺乏真实性、客观性和公平性。如果想更全面地了解所购二手房的产权、建筑面积、建筑年限以及物业管理、质量等问题，那么买方往往就只能通过二手房的卖方来了解。但由于利益冲突，获取全面、详实的房屋交易情况几乎是不可能的，使交易双方在交易的过程中由于信息不对称而出现许多问题，导致正常交易受到影响。 　　二、对二手房市场发展的建议 　　（一）对二手房市场的政策性建议。 　　二手房市场的发展虽然比较稳定，特别是今年施行的国五条以前的年初出现了二手房市场极度火爆的场面，但是问题也随之而来，这些问题让许多购房者对此产生担忧，甚至冲击着整个二手房市场。可以借鉴以下几点建议和意见： 　　1、国家政策上。 　　首先，完善二手房法规体系。从某种意义上讲市场经济就是法制经济，为了使二手房交易规范化，必须有健全的市场运行法规体系。 　　其次，健全房屋租赁管理机构。必须进一步加强二手房的交易管理机构，对管理机构人员的编制精简协调，明确分工，各负其责，用以适应实行全面合同备案制以后工作量的增大，投诉、纠纷可能增加的形势。同时，要尽可能简化手续，提高工作效率，这样才能加强二手房市场的管理。 　　最后，要使市场透明，必须建立二手房市场信息系统和信息发布体系。由政府牵头，从小到大，先简后繁，逐步实现全市联网，并制定严格的行业规定，共同遵守。 　　2、税收制度上。 　　税收制度对房地产有极大的影响，消费者进入市场的热情也必定受到税费的影响。当前税制中主要是营业税、个人所得税和土地增值税三个方面来影响房地产二级市场的交易。可以看出，虽然二手房市场交易征收的税收收入对于政府来说是很微薄的一部分，但税收制度十分明显的抑制了二手市场交易活动的逆向调节。因此应该对其作出适当的调整，从而达到减少对税收政策的制约，完善二手房市场交易活跃的目的。比如在税费方面，它的征收是双方的，一个是作为经营者的中介部门，需要根据实际的营业收入纳税，而房屋所有者需要缴纳一些相关的手续费在房屋进行交易的时候。 　　（二）对二手房市场的交易平台的建议。 　　1、在信贷方面。 　　鉴于目前个人住房贷款和二手房按揭及抵押贷款中存在的问题，建议商业银行采取以下措施来规避风险： 　　第一、针对中介信用风险。客户交易资金应由银行实行代收代付。并加强对