中原地產发布2010年东莞房地产二级市场分析与后市展望(原始版).docVIP

目录 一、 经济面 3 二、 政策面 8 三、 资金面 11 四、 市场面： 12 五、 市政规划 14 六、 新增供应分析 19 七、 需求分析 22 八、 供需分析 27 九、 库存供应状况 28 十、 新开工分析 29 十一、 价格分析 29 十二、 2010年销售排行榜 31 经济面 全球宏观经济要闻 简述及对房地产市场的影响 欧洲债务危机 债务危机（希腊、爱尔兰）贯串全年，暴露出外围经济仍不稳定，给投资者一定的打击. 国际黄金疯狂上涨、 原油价格震荡上扬 大宗商品飞涨，通货预期加强，资金涌向黄金、稀有金属、高档物业等相关保值产品。 美元走软 大宗商品价格反弹 原油价全年涨幅超过20％，黄金超过25％，棉花则更是飙涨超过100％。全球粮价也预计在年底创下历史新高。 新兴经济体通胀加剧 中国、韩国、巴西、印度今年的通胀率均超过政府设定的上限。货币政策转向成为这些国家的共同选择。 美国第二轮量化宽松货币政策 上半年依然保持强劲复苏势头，但年中后增速骤然减缓，加之失业率居高不下，通货紧缩风险隐现，美联储在１１月推出第二轮量化宽松货币政策。 全球经济缓慢复苏，中国经济增势强劲。 2010是相当复杂的一年，给宏观经济带来巨大考验和挑战。全球经济总体保持复苏势头，GDP增速达4.6%左右，但各经济体的复苏进程出现了明显的分化，不利因素仍然存在。美国就业状况未有明显改善，欧元区各成员国经济出现分化；日本受日元升值、内需乏力的影响，经济增速有所下滑。新兴经济体（中国、印度、巴西、韩国和俄罗斯等）仍是引领全球经济增长的主要动力，但增速也有所趋缓。世界发达经济体继续推行量化宽松的货币政策，部分增势强劲国家的通胀压力加大，主要金融市场大幅震荡。2011年世界经济的增长速度估计在4%左右，债务危机、失业率高企、贸易失衡、汇率纷争等一系列复杂问题，将是经济持续复苏所面临的主要困难，而破解的关键在于各国经济政策的相互协调。 回顾近几年中国经济运行情况以及调控政策的运行轨迹：2007年底，中央经济工作会议定调为“两防”（防止过热与防止通胀），这是调整的开始。但到2008年底，面对全球金融危机，国家出台4万亿元经济刺激计划，政策重心就是保增长了。在2009年财政政策和适度宽松的货币政策贯串全年，信贷投放规模放大，使得2010年第一季度出现局部过热的迹象，GDP增速达11.9%，大大超出了市场预期。然后由于外围经济并不乐观，中国经济在房地产新政出台、人民币迫使汇改、上调存款准备金率等政策效应下，第二季度经济增长有所放缓；出于经济“二次探底”的担忧，加上进入6、7月份以来，我国不同地区遭受了极端自然灾害的袭击，尤其是进入7月份之后的南方洪灾给我国经济造成了严重的损失，经济下滑的预期加强，因此在下半年的政治局会议上，重提保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系作为宏观调控的核心，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。第三季度信贷有所放松，同时人民币升值与通胀预期日益加大，加上物价飞速上涨，外资热钱流入，使得四季度政府对货币政策进一步收紧，提高存款准备金率以及加息等手段，房地产9.29新政加码升级，显示了政府管理通胀的决心。 2011年，纵观美洲、欧洲、亚太、澳洲、非洲等各国股市，绝大部分在年初表现持续上涨，反映出投资者对经济复苏持续增长、流动性宽裕、通胀预期持续等抱以较为乐观的经济预期。中国经济由于担忧通胀和过热增长，增长速度有所放缓，但仍然保持较高增长速度。货币政策由适度宽松向稳健转向，预计市场资金面短期有所趋紧，但由于通胀持续，投资需求仍然趋向活跃，市场资金面表现先紧后松。 经济与政策： 年份 经济大环境 货币政策 房产新政 全国楼市 东莞楼市 2007 美国次贷危机持续恶化，金融市场动荡不稳定，全球通胀压力较大。中国经济增长存在由偏快转为过热的风险 9月15日上调存贷款基准利率；9月25日上调存款准备金率至12.5%；年内五次加息 “9.27”新政：提高开发商资本金比例至35%;首套房首付2-3成，二套房首付四成；基准利率1.1倍 “量价齐升”，价格疯狂上涨 严重供不应求，价格跳跃式上涨 2008 美国次贷危机加速全球蔓延，金融市场持续恶化；全球股市暴跌；中国经济增速放缓，出台“经济救助”措施 9月16日6年来首次下调贷款利率；9月25日下调存款准备金率1%；10月8日继续下调贷款利率；10月15日继续下调存款准备金率 地方政府纷纷出台房地产刺激政策：购房补贴；契税优惠；利率优惠；首付比例放宽等。 较严重的“量价齐跌” 严重供不应求，房价迅速大幅跌入谷底 2009 全球经济开始复苏，中国经济开始企稳回升，中央政府继续巩固经