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浅谈房地产企业的土地增值税筹划 　　搞 要 2013年是我国“十二五”的第三年，我国各行各业在这三年间得到了快速发展，我国房地产业近年来也进入了稳步发展阶段，面对这样的情况，随着2013年6月20日《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》的公布，土地增值税征收监管力度进一步升级。对于房地产企业来说，如何合理设计税务筹划方案以降低成本、增加利润、实现价值最大化，是一个迫切而又十分重要的新课题。 　　关键词 税务筹划 房地产 土地增值税 具体方法 　　近几年间，由于房价的迅速攀升，房地产企业已经成了众矢之的，大家要求降低房价的呼声很高。国务院、税务总局等部门相继出台了一系列房地产调控措施，其中包括缩紧流动性、限购、提高借贷成本、征收房产税、增加保障房等多种手段。国家上述一系列政策的出台，致使我国的房价受到了一定程度的限制，为此，房地产企业要想获得更大的利润，就必须要设法降低成本。而税费作为房地产企业非常重要的成本支出，大概占到总成本的30%左右，始终是房地产企业关注的重点项目。 　　土地增值税作为房地产企业的主要税种之一，对企业的利润有着举足轻重的影响，随着近年来土地增值税征收的逐步严格规范，房地产企业的成本将进一步增加，生存空间进一步受到挑战。为此，结合房地产企业的实际情况，充分利用可操作性的税务筹划方法，针对房地产企业的土地增值税进行一定的筹划，就具有更为重要的现实意义。 　　一、房地产企业土地增值税的具体筹划方法 　　1、利用合作建房方式筹划 　　对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。所以，对于有资金无土地的房地产企业，可以与有土地却无能力开发的单位或个人采取合作建房的形式，联合进行房地产开发。这样，对方分得的房产不用缴纳土地增值税，只需要就自己分得部分在销售时纳税。同理，如果房地产企业自己有土地，但资金紧张，可以与愿意购买房产的其他单位也采取合作建房的形式，联合进行房地产开发，也可达到上述效果。企业可充分利用优惠政策，实现双赢。 　　2、合理控制扣除项目金额 　　这一项主要是针对大型房地产企业而言，因为大型房产集团一般除了建造普通标准住宅以外，还将建设很多其他类型的房地产，是否分开核算都将取决于住宅的销售额和扣除项目的金额。 　　例如：某房地产公司出售商品房取得销售收入5000万元，包括两项，普通标准住宅销售额为3000万元，豪华住宅的销售额为2000万元。总扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。 　　① 如果不分别核算，计算过程如下： 　　销售税金及附加=5000×5%×（1+7%+3%）=275万元 　　全部可扣除项目金额=3200+275=3475万元， 　　增值额=5000-3475=1525万元， 　　增值率=1525/3475×100%=43.88%， 　　应缴土地增值税=1525×30%=457.5万元； 　　② 如果分别核算： 　　普通住宅的销售税金及附加=3000×5%×（1+7%+3%）=165万元， 　　全部可扣除项目金额=2200+165=2365（万元）， 　　增值额=3000-2365=635万元， 　　增值率=635/2365×100%=27%， 　　应缴土地增值税=635×30%=190.5万元； 　　豪华住宅的销售税金及附加=2000×5%×（1+7%+3%）=110万元， 　　全部可扣除项目金额=1000+110=1110（万元）， 　　增值额=2000-1110=890万元， 　　增值率=890/1110×100%=80%50%， 　　应缴土地增值税=890×40%-1110×5%=300.5万元， 　　两项累计共缴土地增值税=190.5+300.5=491万元。 　　通过比较可见，分开核算比不分开核算多支出33.5万元税款，这主要是因为普通住宅的增值率为27%，超过了20%，无法享受免税优惠。所以下一步筹划的关键是将普通住宅的增值率控制在20%以内，可以采用通过完善配套设施等增加可扣除项目的金额的方法有效避税，这样不仅可以节省税款，还可以改善房屋质量，增强竞争力。 　　3、分开核算销售毛坯房和装修房的收入 　　很多房地产企业在出售房屋之前已经对其进行了简单的装修和维护，并安装了一些必备的设施，此类房屋称之为装修房。房地产企业销售这两类房屋的增值率会有差异，也给税务筹划带来了空间。当增值率在临界点时，采取两种方法会导致项目的土地增值税税率不同，交纳的土地增值税自然就不同。因此，不论从企业自身经济效益角度，还是从社会责任角度出发，提供装修房都是未来考虑的一个好的发展方