土地一級开发经营模式研究报告整理版.doc

土地一级开发经营模式研究报告 第一章 国内土地储备及开发模式 2-13页 1土地资源兼具自然属性和社会经济属性，城市土地资源则更有特殊性 2城市土地资源的特性决定了城市土地开发的基本原则 3城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据 4现阶段，国内土地一级开发存在四种模式 5北京市土地储备制度与储备机构 6上海市土地储备制度及储备机构 第二章 国内土地一级开发权获取方式 14-19页 1土地一级开发中涉及的权属关系 2获取土地一级开发权的方式：招标委托 3获取土地一级开发权的方式：授权委托 4取得一级开发权的方式：收购 第三章 国内土地一级开发融资模式 19-25页 1土地一级开发融资需求 2土地一级开发主体解决融资问题的基本办法 第四章 土地一级开发盈利模式与风险规避 26-28页 1土地一级开发盈利模式 2土地一级开发的风险与规避 第五章 国内土地一级开发的发展趋势 29-35页 1基于历史经验和产业政策来判断土地一级开发的发展趋势 2中国土地储备和一级开发的发展趋势 3土地一级开发的利益和风险 第一章 国内土地储备及开发模式 1土地资源兼具自然属性和社会经济属性，城市土地资源则更有特殊性 城市土地资源供给的稀缺性 是因其位置固定性、面积有限性等自然属性而产生的一种经济属性。 由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时，又由于土地位置固定性而导致某种用途土地非常稀缺。因此，必须科学规划和布局，合理、高效利用土地。 城市土地资源的商品属性 城市土地是在一个特殊时空条件下，通过社会群体智慧、劳动和资金投入，从而实现增值的特殊商品。实现其价值的让渡只是权属的转移，而不是土地实体的移动。 因此，应该按照市场经济规律和价值规律来配置土地资源。 城市土地资源的公共物品属性 公共物品是指那些在消费上同时具有非竞争性与非排他性的物品。 因此，在城市土地开发利用过程中，应发挥政府的主导作用，弥补市场的缺陷和不足。政府的主导并不是代替市场，而是通过政府的政策引导和规划引导，引入市场竞争机制来进行城市土地开发。 2城市土地资源的特性决定了城市土地开发的基本原则 政府主导原则 政府应把握住土地开发市场调控的主动权，在完善土地开发配套法规、规划、土地利用计划、土地开发主体选择、土地开发监管、土地交易等方面起主导作用。 统一规划原则 根据国展经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、产业发展规划，对土地开发区域统一组织实施项目概念性规划、控制性详细规划、修建性详细规划和配套的专项规划。 市场化原则 根据土地开发不同对象、阶段和专业的特点，选择不同的生产方式，最终实现土地资源的优化配置。 合法经营原则 通过不断完善法律法规，规范土地开发中各类参与者的行为，建立内外监督机制。 公开交易原则 城市土地开发各类主体的选择，要坚持进行公开招标。 对社会高度负责的原则 -土地开发过程中的各角色，要具有高度的社会责任感，高效、集约利用好土地。 3城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据 4现阶段，国内土地一级开发存在四种模式 模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导。这种模式比较普遍，近期可能存在机会，但也正是未来必须扭转的，长远来看，空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式，以广州市为代表。政府通过严格的计划及规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成了“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。成功的前提在于广州市城市规模不太大，土地开发实施得早，操作难度小、成本低，因此政府有能力承担全部的土地开发资金。 模式三：政府和法定机构协作模式，以上海市和苏州市为代表。由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。 模式四：政府主导、市场化运作模式，以北京市为代表。政府“抓两头”，即控制土地储备计划和供应计划；“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发。其背景在于北京市城市规模巨大，政府无法垄断一级开发市场。 对于规划能力和财政力量不太强的城市，北京模式可能是比较恰当的选择。 5北京市土地储备制度与储备机构 北京市土地储备制度的出台背景 由于过去长期实行土地无偿、无期限划拨使用制度，大量城市存量土地产权不清晰，管理制度不完善，土地转让主要是买卖双方通过协议方式实现的，既造成了国有资产流失，又扰乱了房地产市场秩序，给城市规划和城市管理造成很大困难。 2002年，北京市出台了《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》，要求更好地实施土地利用总体规划和城市总体规划，确保