新区资源型大盘开发模式研究摘要.ppt

我们对城市群类似规模的区域级大盘定位进行了广泛研究，并着重分析了其中的四个典型案例 项目紧邻珠江，通过修建江边近两公里的木栈道及市政路，达到控制区域、独占珠江资源的目的 项目分五期开发，逐步实现价值升值，一期4800元/平米，二期5300，三期5500 在前三期树立良好品牌的基础上，四期打造豪宅社区，实现价值最大化，每平米7000～12000元 降低快速路对社区的影响，将三期酒店、商业设于路旁区域 标致性配套设施建筑——巴厘岛度假型会所 * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * * * 1 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 新区资源型大盘开发模式研究 世联区域级大盘定位研究 初步考虑案例 深圳富通城 深圳万科东海岸 深圳观澜高尔夫 深圳桃源居 深圳万科城 深圳天琴湾 广州假日半岛 广州碧桂园 广州星河湾 广州雅居乐花园 广州奥林匹克花园 广州鸣泉国际会议中心 东莞三正半山豪苑 东莞骏景高尔夫 珠海御温泉 汤泉度假村 北京奥林匹克花园 上海佘山高尔夫社区 城市新区 拥有山体/水体/人文资源 规模体量相近 区域规划利好 着重分析了四个案例 广州碧桂园凤凰城 广州星河湾 广州雅居乐花园 观澜高尔夫 碧桂园凤凰城位于广州附近新塘镇，是广州40分钟车程辐射带，立足于广州的发展 生活配套——游泳池 网球场 健身中心 儿童活动中心 有线电视 超市 会所 保安系统 小学 幼儿园 市场 医院 中学 物业配套 占地约9000亩，自2002年五一公开发售以来，现已开发5000余亩 基本指标 本地人，本地做生意外地人，广州东部地区 各占三分之一 客户情况 别墅均价11000元/平方米；洋房6000-7000元/平方米 价格（元/平米） 别墅、洋房 产品 山景，湖景，增城荔枝文化村 资源情况 位于增城区广园东快速路东侧，处于广州、东莞、深圳城市圈中心地带 地址 碧桂园凤凰城 1 碧桂园凤凰城以资源+低价格作为项目的开发模式，成为广州白领经济型别墅住区 1 广州的大盘别墅前期基本都是当大白菜卖——碧桂园研发中心陶先生 开发定位：第一居所，借助大规模以及超低地价形成的成本优势，打造配套完善，具有成熟居住氛围的经济型别墅大型社区 主题：“森林?湖泊?新城市” 客户构成：本地人，本地做生意外地人，广州东部地区 各占三分之一，而本地人对别墅的需求很大 碧桂园凤凰城以第一居所为主要发展方向，其配套与资源均为生活服务 1 功能 配套 6万平米的湖 水系 商业街、银行、洗衣店、发廊、家装市场，肉菜市场等 其他生活配套 凤凰城中英文学校（幼儿园，小学，初中） 学校 占地几万平方米 超大型会所以及人工湖 占地面积就达1．1万平方米；有接近1万平方米共1000间的商铺可供经营 食街 占地1.1万平方米 超市 占地1.3万平方米，充分满足公共交通的需要 交通中心 小医疗站 社区医院 占地3万平方米 康体中心 占地7万平方米，有500多间的套房供度假旅游者使用 会所－五星级酒店 开发定位：第一居所，借助大规模以及超低地价形成的成本优势，打造配套完善，具有成熟居住氛围的经济型别墅大型社区 “资源+低价”模式：低价快跑的模式 项目开发模式 新区大盘开发模型一 适用范围： 1、超大的体量 2、超大规模、极低土地价格带来的成本优势 3、区域认知度低，市场先入者，缺乏有效人群转移 同类项目：半岛一号 碧桂园 项目形象：“白领也能住别墅” 项目配套：完善的生活、教育配套+高档而丰富的休闲娱乐配套+五星级酒店会所 项目营销：强立势，开盘节点，短时间高密度的媒体投放，充足的展示 星河湾沿江木栈道形成强势江景展示带，营销品质休闲氛围 2 星河湾利用精美园林打造高品质社区，营造出社区高端资源 2 入口大厅退入首层架空，增加私秘感和尊贵感 通过绿化的层次感接触高层建筑的压力感 半地下车库实现立体绿化，与园林融于一体 小组团水景于细节处体现高品质 优质产品的打造形成项目的独特优势，形成高于碧桂园的价格水平 精致建筑及园林细节 建筑规划—— 半围合式规划布局，增加社区通透性 国际定造的交楼标准 曲线式设计，车辆干道和园区行人路径完全分隔 2 新区大盘开发模型二 适用范围： 1、激烈的市场竞争 2、高利润的追求 3、区域认有一定知度，超越初级竞争的模式 星河湾 开发理念：打造地产界的劳斯莱斯 项目竞争力： 突出的产品、环境和高性价比； 集群式高规格现楼实景展示，给予客户信心； 投入巨资修建社区配套设施和营造社区文化，方便业主生活； 注重建立市场形象和培育开发商品牌，以保证项目的持续性成功 “资源+产品”