城市規划对房价影响问题的探讨（以南京市为例）.doc

城市规划对房价影响问题的探讨 （以南京市为例） ——经济形势探讨第一小组 组员：徐怡然、林凤雅、费宇翎、王显模、沈佳、杨庆、蒋韬 2012年12月23日 城市规划对房价影响问题的探讨（以南京市为例） ［摘要］城市规划是政府确定的一系列对城市布局调整的措施，城市规划通过对城市的交通、基本设施等的规划，从而影响一个城市各个地区的房价；一个好的城市规划，对一个城市未来几年的商业走向、各个地区的房价走势等都有着重要影响。同时，一个发展中的城市不可能放任房地产行业自行发展，此时，城市规划就成为政府采取的措施中不可缺少的一环。［关键词］［］《2007-2030南京市城市总体规划成果草案》、现状分析 .1 城市规划的定义及意义 2.1.1城市规划的定义 城市规划即为实现一定时期内城市发展目标而预先进行综合部署和具体安排行动步骤，并不断付诸实施的过程。城市规划从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向，从空间上确定城市布局结构和土地使用功能以及道路交通等各项市政基础设施，是城市发展的总体蓝图。 2.1.2城市规划的意义 中国在改革开放后，经济体制由计划经济体制转变为社会主义市场经济体制，城市市场化发展进入一种无序化状态，城市规划作为政府规范城市合理化发展的重要手段之一也随之为人们所重视。城市有生产型转变为生活型的过程中，房地产产业的迅速发展是房地产市场成为城市房展的重要市场行为。而调控房地产市场行为，城市规划应是政府所能用于引导房地产合理发展的最为重要也是最为直接的手段。 目前，我国房地产市场机制和城市规划制度建设尚未完善，导致我国的房地产市场的畸形发展。城市规划不反对市场效率，以克服和解决市场追逐效率所带来的问题为己任。然而，我国的城市规划多未在制定中主动地考虑对房地产市场行为的调控作用，且带有滞后性和“开发引着规划走”的倾向。合理科学的城市规划显得尤为重要。 2.2南京市现城市规划的现状分析《2007-2030南京市城市总体规划成果草案》新修编的规划涉及到南京的城市职能定位、区域合作、都市区、综合交通、住宅建设、公共服务、城市架构、产业布局等方方面面。《2007-2030南京市城市总体规划成果草案》区别于过去“一城三区”的总体规划，南京将呈现“一主城三副城八新城”的发展格局的对比分析《2007-2030南京市城市总体规划成果草案》“一主城三副城八新城”的发展格局“一主城三副城八新城”的发展格局“主城”指传统新街口地区、河西新城、南部新城河主城北部地区《2007-2030南京市城市总体规划成果草案》 数据来源于：爱房网（南京）/loupan/gaochun/ 三、.1 房价的构成 房价由四部分构成，土地价格、开发成本、商业行政运行费用和利润。土地价格，是指房屋开发业依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权所支付的全部费用。房地产方面的商业行政运行费用主要来自房地产税。房地产税是一个综合性概念即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。城市轨道交通，会改变沿线土地的利用模式，周边地区的发展，沿线土地。我们以南京地铁二号线为例 从南京地铁二号线.1.2利润的影响因素 购房者作为利润的直接经济负担者，是利润最终实现的决定者，但同时也是被动执行者。在购房者购房时会考虑其住房的生活舒适度、自然舒适度和社会舒适度。生活舒适度，由城市自然、人工条件和房地产品牌、楼盘品质这两个宏微观空间因素决定。宏观空间上，城市自然条件及市政基础设施等人工条件，影响住房的自然和社会舒适度。城市规划中在各区的基础设施建设的规划直接影响到购房者的在购房时生活舒适度的考虑。自然舒适度包括绿化率，水体，空气及流动性等微气候环境质量。社会舒适度包括交通、市政、商业服务等设施完善程度。如南京市江宁区的牛首山与将军山景区和栖霞区的栖霞山景区的开发，由于其环境优美，空气清新，附近的高档住宅的房价有所大幅度上涨，在对交通便利需求较小的购房者更青睐于这类靠近旅游景区但离市中心较远的住房。又如南京奥体中心的建成带动了附近商品房价格的上涨。 微观空间上，房地产商的品牌效应，在一定程度上成为生活舒适度的标志。此外，在同一楼盘中，不同单元由于朝向、位置、采光和户型等因素也存在不同生活舒适度。城市规划中对于楼盘的建设高度会有相应的规定。南京市作为一座特色古城，对于古建筑的保护也有在城市规划有所体现，如秦淮区靠近商业中心地带，但又存在大量的文物古建筑，对于住房建设的数量和高度都有严格的控制。 四、对策 [2]李献灿王成.