城市規划对房地产开发的调控作用分析-新农大管理学院徐亮.doc

农业传播技术与应用 题 目 城市规划对房地产开发的调控作用分析 ——以奎屯市为例 专 业 农村与区域发展 班 级 2011级在职研究生 学 号 1139470146 姓 名 徐 亮 新疆农业大学管理学院 城市规划对房地产开发的调控作用分析 ——以奎屯市为例 摘要：本文通过研究城市规划和房地产开发之间的影响及其调控作用，分析了城市规划对奎屯市房地产开发的调控作用，对于提高奎屯市规划水平和房地产开发效益，促进经济和社会协调发展，具有重要的理论和实践意义。 关键词：城市规划；房地产开发；调控作用 1引言 城市规划是实现城市经济和社会发展的重要手段之一，政府必须依靠规划的权威，对社会经济建设进行管理和控制，以协调各方关系与配套建设，维护和提高公众利益，保证社会经济的顺利发展。房地产开发作为城市建设的一项重要内容，必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设[1]。现代化城市规划与城市建设好比城市前进的一对车轮，二者之间互相影响互相制约；良好的城市规划会促进城市建设的规范和发展，相反，快速发展的经济和城市建设在一定程度上让城市规划更加完善与超前，对一个发展中的城市而言，城市规划与城市建设任何一方滞后都会给一座城市的发展带来难以挽回的损失[2]。 针对目前我国房地产开发所呈现的众多问题，作为房地产业的龙头——城市规划及规划管理将决定我国房地产业能否健康持续稳定地发展。因此，如何实现城市规划对房地产开发的引导和控制已成为急待解决的现实问题[3]。 2城市规划对房地产开发的作用和影响 城市规划对房地产开发的区位选择产生重大影响,它为房地产开发的开发方向和地段选择提供依据，从而规定、制约着城市居住空间的发展方向和模式。 2.1城市规划对房地产开发起着规范和管制作用 目前的房地产发展多数均为短期的经济行为，以物业销售为主的盈利方式为主,而通过租赁等手段获取长期回报的房地产行为相当少。而这种短期行为的盛行，直接体现在住宅建设的过量。例如在某些城市，最眩目的不是新中心区的建设，而是周边如丛林般的高层住宅，同时也占据了其它产业的发展空间。因此，对地方经济的长远发展来说，工业和第三产业是财政源泉，而居住房地产只是一种短期的经济行为，居住人口的过量增加带来大量的教育、医疗、体育和文化等需求，带来沉重的财政负担,因而就必须对住宅建设量进行有效控制[4]。 2.2城市规划影响房地产开发的效益 影响房地产开发效益的因素很多，城市规划就是其中的主要因素。城市规划通过影响地价从而影响房地产开发的效益。城市的性质、职能、规模，城市土地配置的合理程度、用地功能布局，以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定了城市地价的高低。而这些因素主要都是有城市规划决定的。具体来说，城市规划确定了城市和区域在一定时期内的发展规模以及人口的增长速度，也就从宏观上基本确定了一定时期内该区域内的房地产供需状况；城市规划划分了城市用地功能分区以及土地的使用性质，而不同性质用地的价格往往相差悬殊，从而决定了房地产价格的高低[]；另外，城市规划中的城市基础设施配套程度也直接影响到房地产开发地块的环境和投入产出比例。 2.3城市规划指导和促进房地产开发 由于城市规划是一个城市在比较长的一段时间内的发展蓝图。因此，城市规划都是建立在详细调查和科学论证的基础上的，具有一定的前瞻性和指导性。具体体现在：一方面，城市规划为开发商提供了大量的信息，开发商可以根据城市规划来选择合适的开发地段、开发方案并进行相应的价格评估；另一方面，合理、透明的信息能使投资者形成理性预期，增强投资者的信心，从而促进房地产开发的发展，有利于房地产的成片开发。 房地产开发用地发展类型显示出商品房开发改变了城市部分用地的用途对城市空间结构的影响表现在两方面一方面是建成区内的空间重构另一方面是建成区的扩展。在城市经济结构转型的前提下不同类型商品房的空间分布改变城市用地的分布特征促使形成新的城市功能空间结构原来位于中心区的普通住宅用地转变为商务和高级住宅用地原来位于建成区内和边缘的工厂转变为住宅用地郊区的农业用地被征用邻近城区的转变为居住用地,离城区较远的转变为工业用地。直接原因是城市经济结构转变由工业生