万科初洋洋..doc

摘 要万科公司作为房地产行业的领跑者是当之无愧的，最新报告显示万科公司再次蝉联2012年上市房企综合实力的冠军。本文选取万科企业股份有限公司作为研究对象，基于以下两点原因：第一，自05年以来我国的房地产行业正经历着一种急剧升温到逐渐降温的过程，而08年底爆发的由美国次贷危机引起的全球经济危机与房地产行业息息相关，对于处于世界经济危机中的中国房地产业房价将如何发展，是从长期上涨到长期下跌的转折，还是正经历着理性回归的阶段，我们可以通过房地产行业近期提供的财务报表来分析预测我国房地产行业的发展趋势；第二，作为房地产行业的龙头企业，万科企业股份有限公司在我国房地产行业中具有明显的优势，是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科公司的发展历程是中国房地产企业中的一个缩影，相信通过对它的研究，对分析我国房地产行业具有重大的借鉴意义。 本文通过对万科公司财务状况进行分析，包括对货币资金、短期借款、长期借款等的变动率以及变动的主要原因进行分析，简单计算短期偿债能力，长期偿债能力，营运能力等，评价万科公司的财务状况和经营成果进而预测中国房地产行业的发展。 关键词： 万科公司；财务分析；地产 目 录 1 引 言 1 1.1　研究背景 1 1.2 研究意义 1 2 行业背景与企业背景分析 3 2.1 房地产行业分析 3 2.2企业背景分析 7 3 相关财务分析 8 3.1 相关变动率分析 8 3.1.1货币资金变动率 8 3.1.2短期借款变动率 8 3.1.3长期借款变动率 8 3.1.4资产负债表变动率 9 3.2 资产负债表指标分析 9 3.2.1短期偿债能力指标 9 3.2.2长期偿债能力指标 9 3.2.3营运能力指标 10 4 结 论 12 参考文献 14 万科公司分析1 引 言 1.1　研究背景 1.2 研究意义 以万科企业股份有限公司公布的近三年财务报表为研究对象，结合报表及相关资料，综合运用会计、财务管理及财务报表分析等课程的知识技能，主要运用比较和比率分析法，分别对万科的偿债能力、营运能力进行分析，然后将各个指标联系起来进行综合评价，并对万科企业的发展状况进行分析预测，评价该公司的总体发展状况并指出公司在经营、管理方面存在的一些问题，并由万科的发展预测我国房地产行业的发展趋势。 2 行业背景与企业背景分析 2.1 房地产行业分析 　应该说，从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面： 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降。2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。　　 2.成交量萎缩，空置率上升。与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。 　　3.紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大。目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。 　　4.市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场。一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。 　　5. 房地产中介经营困难。由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。同时，国内的其他一些城市也出现了房地产中介经营困难和关停门店的现象。 二、我国房市的主要问题 我国现在的情况：由于房地产的开发贷款与房产的消费贷款是中国银行业的优质贷款业务。中国的银行基本上都是敞开口子发放贷款。结果是房价飞涨，购买能力不见衰弱。我国自从加入WTO后，出口贸易与外汇储备大幅上涨。按一般经济规律，人民币升值势在必行。但我国政府综合考虑各方面的因素，不愿在外国