对房地产抵押价值定义的分析与抵押估价操作建议..doc

对房地产抵押价值定义的分析与抵押估价操作建议 点击数： 1682 【字体：小 大】 【收藏】 【打印文章】 【查看评论】 接收回传 2006年1月17日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号)(以下简称《通知》)，《房地产抵押估价指导意见》(以下简称《意见》)作为附件同时发布，已于2006年3月1日实施。《意见》的最大意义在于对房地产抵押价值做出了明确的定义，为房地产抵押估价提供了理论基础。 一、抵押价值涵义的变化 对房地产抵押价值定义的界定一直是房地产估价理论中存在争议的问题之一。有观点认为房地产抵押价值是房地产在抵押权实现时的价值，也有观点认为房地产抵押价值是房地产在抵押权设定时的价值。 中国房地产估价师执业资格考试教材《房地产估价理论与方法》在关于抵押价值的定义分析中，首先对房地产抵押价值的理论定义进行了分析，即房地产抵押价值是债务履行期届满债务人不履行债务时，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。进一步从估价实务的角度出发，将房地产抵押价值评估中的抵押价值定义为拟抵押房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额。将法定优先受偿款额的范围界定为划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包括强制执行费用。 国标《房地产估价规范》中尽管未对抵押价值进行明确定义，但其解释基本是采用了中国房地产估价师执业资格考试教材《房地产估价理论与方法》的理论基础。其中第 6．4．3款规定，房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。第6．4．2款规定，房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。一直以来，在房地产抵押估价中，估价师也是采用上述理论为基础的，只对设定抵押权时的市场价格进行反映。 《意见》对房地产抵押价值进行了明确的界定，房地产抵押价值为房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。而法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑建筑工程价款、已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。后面将对该定义进行深入的剖析。 《意见》中对房地产抵押价值的定义与《意见》(征求意见稿)中的定义也存在不同，《意见》(征求意见稿)中的定义为：房地产抵押价值是拟抵押房地产或者抵押房地产的市场价值扣除房地产估价师知悉的法定优先受偿款额后的剩余价值。法定优先受偿款额是指假设在估价时点实现抵押权时法律、行政法规规定优先于本息抵押贷款受偿的款额，包括划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿权。 从上面的分析可以看出，即使是占主导地位的房地产估价理论界，对抵押价值的定义也一直是在不断的讨论研究中，而对抵押价值定义的统一与规范，是指导房地产抵押估价的重要前提。 二、市场价值定义的理解 市场价值的定义很多，但“市场价值来源于市场参与者的共同的价值判断”这一观点已得到普遍的认同。假设买卖双方是理性的，掌握充分的信息并以自身利益最大化为目标，同时假设双方均未受到不当的胁迫，则市场价值是某一特定的房地产权利在公平交易和完全竞争的市场中已经停留了一段合理的时间后，最可能实现的价格。无论该价格是以现金、现金等价物还是其他明确界定的交易方式表示。 从上面的定义中可以看出，所谓的房地产市场价值是具备如下条件的房地产及其价值的表现形式： (1)房地产具有确定的权利状态； (2)市场价值是在公平交易和完全竞争的市场中形成中； (3)市场价值需要一段合理的议价时间； (4)市场价值是最可能实现的价格。 三、优先权基础理论 优先权，概括起来主要有一般优先权和特别优先权两大类。 (一)一般优先权 一般优先权，是指依法律规定就债务人的全部财产优先受偿的权利。其又可分为公法上的优先权与私法上的优先权。 公法上的优先权，是指为保护国家利益而在公法或相关法律中规定的优先权，包括各种税捐优先权和有关司法费用优先权。如法国《税法》和韩国《国税基本法》规定的税捐优先权等。 私法上的优先权，是指为保护私人利益而规定在民事法律规范中的优先权。 综观各国的优先权制度立法，一般优先权主要有以下几种：诉讼费用、医疗费用、丧葬费用、受雇人员的工资和各种补贴、补偿金、税收、各种保险费等。可以看出，这些费用涉及对社会