对房地产企业项目成本管理的探讨..doc

对房地产企业项目成本管理的探讨 摘 要 近10年以来，房地产业取得了飞速的发展，成为了我国发展最快的行业之一。改革开放之前，我国实行了统建统分制度，1997年开始货币分房和按揭贷款购房，国务院2003年发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，通知中提出“房地产行业作为国民经济的支柱产业”的理念，并明确表示将要继续保持房地产业的持续健康发展。伴随着相关政策和措施的发展，我国房地产业开始奔腾，集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，房地产业进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量资金的引入，形成了外资、内资和合资企业齐头并进的势头，住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起。但随着市场供需两旺，房地产业的发展却逐渐滑向失控的边缘。 一般认为，成本管理理论起始于19世纪，20世纪后期逐步形成，随着项目管理理论的发展，成本管理理论也由事前消极、事后算账的的成本核算向事中成本控制发展，逐渐形成了传统成本管理理论。近二十年来，随着全球化的不断深入，企业所面对的经营环境更是口趋复杂，传统的成本管理模式逐渐不能满足对成本控制口益增长的需求，对成本管理与控制也随着前移重心，进一步发展到事前成本预测、成本计划、事中成本控制、事后成本回顾，与分析的现代项目成本管理阶段，该阶段更注重全成本项目成本管理和项目全生命周期的全面成本管理，并逐渐向多维度、多角度发展，如对机会成本、风险成本、人力资源成本等全面系统的成本管理模式迈进。 关键词：房地产项目 项目成本 核心竞争力 目录 一、绪论 5 （一） 房地产企业开发的特点 5 （二） 房地产企业成本控制的重要意义 6 二、国内外房地产企业成本控制的现状及存在的问题 7 （一）国外房地产企业成本控制的现状 7 （二）国内房地产企业现状及成本控制的发展方向 7 1、房地产行业重要性及受影响的主要因素 7 2、房地产企业成本控制的发展方向 8 （三）我国房地产企业开发成本管理存在的问题 8 三、房地产企业成本控制与管理方法 10 （一） 房地产企业成本控制要点 10 （二） 房地产企业开发前期成本控制 10 1、土地的成本管理 11 2、决策阶段定位与目标成本测算 11 3、设计阶段成本管理 12 （三） 房地产企业开发中期成本控制 12 1、成本动态控制 12 2、招标采购管理 13 3、合同管理 13 4、目标成本管理 13 （四）房地产企业开发后期成本控制 14 1、项目结算 14 2、财务成本管理 14 3、销售成本管理 15 四、房地产企业成本控制方法案例 15 （一） 住宅小区前期成本及分解 15 1、土地成本 15 2、拆迁成本 15 3、楼盘价格定位 16 4、房型定位及占比方案 16 5、开发方案策划及参考经济指标的确定 17 6、公建配套设施 18 （二） 项目开发动态成本、盈利性的控制及分析 18 1、项目开发动态成本及赢利分析 18 2、影响成本及利润的几个因素： 19 五、结论 20 参考文献： 21 一、绪论 房地产业在我国是一个新兴产业，因为是前导型产业，产业关联度强、产业链长，具有很强的前后连锁性，房地产业所涉及的建筑材料有76大类，2500多个规格，1800多个品种。房地产业是我国经济发展强有力的推动器，是我国新的支柱产业之一。同时它的发展对于加快城市建设改造、促进整个社会健康发展有着不可忽视的作用。 （一） 房地产企业开发的特点 根据房地产企业开发成本的构成，决定了房地产开发所固有的特点。 （1） 资金大。房地产开发是一个资金密集型的行业，从购置土地到建造不动产，少则数百万元，多则数千万元，甚至数亿元。这往往使很多投资者望而却步，即使采用分期投资、股份投资，也是远远不够的。 （2） 项目成本分类多。房地产开发要经过投资前期、投资实施期、项目营销三个阶段，前期又分为投资机会研究、投资项目建议、投资项目可行性分析、投资项目评估与投资决策，实施期又分为项目设计、项目控制、项目管理、项目交工验收。项目营销阶段与投资实施期在如今经常是相互交错的。这些阶段和过程，都会有成本费用发生。 （3） 相关行业区域广。与房地产开发成本直接相关的行业就有数百个，而间接接触的行业会更多。例如相关行业有建筑规划设计、施工设计、土建施工、水电施工、外装饰、园林绿化、各种材料设备、策划、销售等等行业，行业及技术分类相当细致。因此为了更好的控制成本需要更多的了解各个行业特点，针对各行业特点进行成本改善和控制。 （4） 不确定性因素多。房地产项目的投资回收期长、受政策影响性大、投资风险高等因素特点决定了房地产开发成本不可能在可研究性报告就决定了成本实际的多少，只能使在一定的社会条件下，一定资金情况、一定的政策导向的情况下所确定的测算。因为房地产企业一般的