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商业化运作成就高校土地置换收益最大化 　　摘 要：高校新校区建设，资金严重不足是学校尤其是经济欠发达地区高校面临的最大瓶颈，土地置换是解决这一瓶颈的重要渠道之一，通过市场化商业运作，能实现老校区土地置换利益最大化。 　　关键词：高校；土地置换；模式；土地收益 　　作者简介：张应华（1964-），男，云南民族大学基建处，副研究员；研究方向：基本建设管理及教育服务管理。 　　中图分类号：G647；F301 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.06.70 文章编号：1672-3309（2013）06-164-02 　　高校土地置换，主要是指将一个或多个老校园进行出让，换取大面积土地建设新校园的过程，其实质就是学校根据土地区位理论和级差地租理论，转化自身的优势资源，向社会吸纳资金的活动。高校土地置换既涉及政府、企业、农民等多个组织和个人，又涉及到土地产权关系的变化和各相关主体的经济利益关系。如何处理好这些问题，选择有利的置换方式，是高校获取土地收益的关键所在。 　　一、土地置换是高校的无奈选择 　　高校扩招，基础设施建设严重不足成为制约因素，导致各高校纷纷寻求发展空间，大规模征地建设新校区。 　　根据资料显示，2005年云南省在昆33所高校占地面积仅1020公顷，占全省高校占地总面积1702.53公顷的62.1%，生均占地48.4平方米，距国家规定的标准60平方米差距较大。另一方面，云南高等教育毛入学率与全国相比还相差近7个百分点。要缩小这个差距，在当年的基础上全省普通高校在校生人数还要净增10万人以上。基础设施建设严重不足，已成为制约高等教育健康、持续发展的“瓶颈”。 　　为了解决在昆高校建设问题，呈贡大学园区以现代新昆明建设为契机，规划10所高校在呈贡雨花片区建设新的主校区。通过多年建设，呈贡大学园区已开工建设370万平米，竣工350万平方米，累计完成投资105亿元，已完成一期工程量的90%。新校区入住学生已达到8万多人。项目全部完成后，雨花片区将形成有15万大学生和1万多教职工，总计约20余万人的新城市。 　　大量基础设施建设，给学校发展提供了平台。发达省份如广东省，广东大学城建设资金由政府承担。但云南省是经济欠发达省份，政府投入有限，学校得到发展的同时，也给高校带来了沉重的负担。截止2011年底，云南省高校银行贷款本金余额达145.6亿元，省政府要求2012年全省高校需要完成54.15亿元的化债任务。目前高校和政府都在积极采取多渠道筹资化解债务，主要措施是老校区校产置换。省政府明确提出“坚定不移地推进老校区资产置换工作”，并提出2012年全省不再新增审批呈贡新校区二期建设项目，不审批以银行贷款作为资金来源的建设项目。可见，土地置换是高校化解债务的主要途径之一，也是高校发展的无奈之举。 　　二、高校土地置换方式与获取土地收益比较分析 　　国家没有对高校老校区土地置换出台统一的政策，致使各地具体政策不一，土地置换模式各不相同，置换效益差别也较大。通过高校多年的实践，已探索出多种高校土地置换的成功运作模式，仅就云南在昆高校地产处置，由于各高校老校区地理位置的差异，加之有的老校区内还有教职工住宅等情况，土地置换方式也各有千秋，各校获得的土地收益也有差异。 　　（一）商业化运作模式 　　商业化运作模式是指通过改变土地的使用性质、用途，将学校以划拨方式取得的教育用地进行用地性质的变更，再以“招拍挂”等方式出让土地获得土地收益的一种开发和运作模式。其具体的操作程序为：学校的土地使用权首先由政府收回，并由国土部门对老校区的土地进行公开拍卖，土地拍卖所得资金由竞得方上交财政，并按政府有关文件，经一定程序后划拨给学校。为使土地拍卖达到学校预期的目标，在土地拍卖之前，有必要进行商业化运作。一是学校要向政府积极争取有利于学校的土地性质与规划条件指标；二是全力以赴对出让地块的宣传、推介，吸引实力雄厚的商家参与。 　　高校土地使用权出让通常采用拍卖和挂牌出让两种方式，挂牌出让参与者往往有限，容易被操纵，学校较难获得理想的土地收益；对学校较为有利，也最公平的出让方式是“拍卖”。拍卖出让方式引进了竞争机制，极大限度地排除了人为干扰。一般来说，老校区地处城市繁华的中心市区，仅就区位而言，有较大的商业价值，通过学校适当的商业化运作，能获得土地收益资金的最大化。如云南民族大学一二一大街68号地块拍卖价达22500万元/公顷；云南师范大学学府路地块拍卖价达15750万元/公顷；云南中医学院关上校区地块拍卖价达10020万元/公顷。 　　（二）以协议出让方式进行土地置换模式 　　协议出让是指不改变高校老校区教育用地用途前提下，继续发挥教育功能，通过政府作为交易平台，将高校用