市区物业管理市场的调查报告.docVIP

市区物业管理市场的调查报告199万小区居民的生活安定，无无疑是市委、市政府抓好经济济建设工作的头等大事，更是是我市城市建设管理工作的基基本任务之一。为全面落实市市委、市政府提出的六大战略略任务，贯彻市委、市政府““执政为民”的基本方略，全全面提高城市管理 物业管理市场现状状 XX市住宅小区建设起步步于九十年代初期。之前，城城市住宅小区除临钢、临铁、、师大等少数驻临单位外，770%的城市居民居住在低矮矮的住宅平房内，配套设施简简陋，设施封闭独立，自来水水入户率极低，冬季取暖家家家靠烧焦煤为主，区片物业管管理几乎无从谈起，十五万城城市居民处在十七平方公里的的半农村、半城市生活环境之之中。进入九十年代，随着住住房制度改革和城市建设步伐伐的加快，城市基础设施逐步步完善，城市化水平逐步提高高，管道煤气开始入户，旧城城改造工程相继启动，城市居居民住房条件取得了质的飞跃跃，一批批设施齐全、设计新新颖、环境优美的商品住宅小小区相继竣 XX市区住宅小小区的形成大致分为三种类型型：一类是九0年之前单位自自筹、自建的原公建住宅小区区；另一类是九十年代期间单单位职工集资建设的分散住宅宅小区；再一类是九十年代以以后兴起的社会商品房集中住住宅小区。1990年之前形形成的住宅小区，受当时社会会物质生活条件和城市发展的的局限，小区配套设施比较单单一，停车场、自行车棚、安安全防盗设施、物业办公用房房、小区公厕、保安值班室、、业主委员会办公室、公建绿绿地等公用设施严重配建不足足，建筑规模不一，布局分散散，封闭独立，自成体系，对对后期转入物业管理带来很大大难度。九十年代以后新起的的商品住宅小区虽然 截止XXX年底，xx市通过集资建建房和大规模旧城改造，小区区住宅面积达到了480万mm2，其中1980年以前建建设的楼房住宅面积约18万万m2，现存的市区低矮平房房住宅面积约60万m2(含含违法建房)，1980年至至1990年期间起建的楼房房住宅面积约70万m2，11990年以后新建的楼房住住宅面积约330万m2。全全市现有新、旧高层住宅小区区面积共计约420万m2，，其中物业管理小区住宅面积积约410万m2。目前，市市区住宅小区规模约为2300个，小区居住人口约23万万人，70%的住宅小区建筑筑规模集中在8000~200000平方米之间。从物业业230个个住宅小区中有120家各类类物业管理企业和组织，物业业从业人员近2000人(不不含建设单位小区自管的在岗岗后勤人员)，120家物业业管理企业中，具备物业管理理资质和建立有正式物业管理理聘用合同关系的企业仅有114家，持有正规上岗证的物物业管理人员150余人，绝绝大多数物业人员由社会下岗岗人员临时组合而成，从业人人员普遍素质较低，物业企业业规章制度不健全，大部分物物管企业没有与业主建立正式式合同聘用关系。可以说，临临汾市物业管理市场仍处在一一个起步期、低水平、粗放型型松散管理阶段。 (1)单位自自管式：即单位原公建住宅和和职工集资建房形成的住宅小小区。这些小区大都由建设单单位后勤部门统一管理、统一一收费、统一维修，享受物业业补贴较多，物业费用负担较较轻，合同关系不明确，基础础设施配套相对完善，设施运运行比较正常、住户矛盾较少少。如师大教工楼区、市人民民医院、市公安家属院、临铁铁小区、临钢小区、小麦研究究所家属院、市政府家属院等等。这部分小区占整个住宅小小区的60%。 (2)开开发商自行组建物业公司管理理式：如贡院街、贡院东街物物业小区，这部分小区，设施施配套，制度健全，合同关系系明确，运作规范，物业费用用偏高，但费用难收，对立意意见大。这类形式占总小区的的12%。 (3)委托管管理式。这类物业小区全部由由开发商或建设单位全权委托托物业公司管理，暴露的问题题是物业设施不配套，维修不不及时，合同关系不明确，责责权利不清，设施老化现象严严重，物业企业处于亏损瘫痪痪，业主意见较大，矛盾较深深，设施运行不正常，时有停停水、停电、停暖现象发生，，物业管理较为混乱。如北城城物业小区，兴隆物业小区等等，这类小区占总数的23%%。 (4)业主自治式。。这类小区物业管理透明度高高，综合成本低，对立面少，，工作好做，费用好收，如平平阳公寓等，这类小区占总小小区的5%。 xxx市物业市场管理水平较低低，运作不规范，管理混乱，，制度不全，矛盾突出，设施施不配套，欠费现象严重，监监管力度不够，缺乏长效管理理机制。 42个重点小区调调查结果显示，主要问题有：： (一)小区共用部位及及公共设施、设备普遍老化、、失修。2000年以前兴建建31个小区，占%；20000年以后兴建11个，占%%。其中，34个小区其楼房房屋面均出现不同程度渗水；；36个小区的锅炉不能满足足环保要求；16个小区的锅锅炉需中、大修(其中13个个小区的锅炉需更换)