龙口市市场分析[精选].doc

一、龙口市房地产市场发展历程 1、龙口市房地产市场发展历史 自1999年开始，龙口市拉开了城区旧村改造的序幕，如北巷小区这样的新型住宅小区不断崛起，改变了市民原有的居住观念也给龙口市增添了亮丽的风景线。但由于大部分绿化稀少、配套设施缺乏，不能称为真正意义上的商品房住宅小区。 龙口市真正意义上的商品房住宅小区要从2002年开工建设的松岚花园开始，是当时龙口市规模最大、绿化率最高、配套最完善的智能化、花园式社区，是龙口市房地产发展的一个标志性项目，对于龙口市房地产市场发展起到了组大的贡献和引导作用。松岚花园的成功，吸引了众多开发商的，随后规划理念超前的中大型项目一个接着一个，直至现在开发的东海旅游度假区、府东小区（宏润花园）和府西小区（龙泽华府）等，在带动了龙口市人民居住水平的提高的同时也促进了龙口市房地产有中低端朝中高端方向发展。 整体而言，龙口市房地产行业先后经历了三个发展阶段，每个阶段的项目都呈现出明显的革新，具体而言各阶段主要特征如下： 阶段划分 时间跨度 发生地段 代表楼盘 产品组要特征 配套设施 销售价格 第一阶段 1999~2002 南山路以东 绿洲佳苑、怡园小区、开元小区、新新花园 多层产品、架空特车场 基本无物业服务、风格模糊 架空停车库 1800~2500/m2 第二阶段 2003~2007 南山路附近 松岚苑、松风苑、松韵苑、阳光花园 多层为主、小高层为辅、园林景观逐渐丰富 部分地下停车库、粗放的物业服务、欧式、现代为主、开始出现会所 幼儿园、社区商业 地下停车库 2500~3000/m2 第三阶段 2008至今 南山路以西 幸福里、宏润花园、龙泽华府、龙族风景 小高层、高层为主、园林景观精致化、地下停车库为主流、较标准物业服务风格清晰化、多样化、开始有户型创新意识 幼儿园、社区商业、会所、室内游泳池、地下停车库 3000~4100/m2 以上三个阶段基本上代表了龙口市房地产市场的三次革新，每次革新都在产品、配套、物业管理服务方面呈现出明显的提升。相应的，房价也有明显的上涨。 2、龙口市房地产发展格局目前，龙口市房地产主要由东城区中心版块、西城区中板块、及版块四部分组成。南山集团企业所在地，因此住房多数是南山集团建设的配套房团开发的总计约600万平方米的海景房，主要以外销为主，客户购买房产的主要目的是投资、度假和养生，面积集中在50—90平方米，销售状况较好。由于靠近海边，同时拥有东海月亮湾等著名的旅游景点，伴随着当地旅游业的快速发展，将为东海版块的房地产迎来新的发展机遇；东城区中心版块及西城区中心版块，近年来涌现出较多的房地产楼盘，由于处于中心地段，生活配套相当齐备，销售状况较好。，将陆续引进造船、石油等多个大型企业进驻，给龙口市带来大量的外来人口该地块房地产发展带来新的契机。随着加息的落地，2011年房地产调控拉开了序幕，龙口楼市在经历了2010年“史上最严”调控年后，似乎对调控政策产生了免疫。对2011年龙口市楼市最新报价进行计算，其区内各楼盘均价呈现上调趋势。2011年龙口市住宅均价以涨至4000元/平方米，与2010年8月相比，每平方米上涨350元，环比上涨8.75%。2010年8月至2011年月龙口市区房地产价格走势图根据目前的国家严厉的调控政策来看，一线大城市房价可能会看跌，二线城市会稳定及小幅增长，三线及以下城市还会继续上涨，同时受供求关系，建筑成本，经济情况等影响，房地产总体上还是会不断上涨而且休闲旅游地产受影响最小?? 4、龙口市土地供应量2009年龙口市国土资源局只挂牌转让了6块地块共计140.19亩地，容积率1.7-2.2，约合计建筑面积20万平方米，另外府西项目推出40万平方米，加上08年土地供应量1012.9亩，目前市场上供应量已达到195万平方米。2010年龙口市全市国有建设用地供应总量为7383.5亩。其中，经营性用地5397.5亩，工业用地1846亩，基础设施用地90亩，交通用地50亩。2011年度全市国有建设用地供应总量基本控制在782.8712公顷，在2011年度国有建设用地供应总量中，商服用地44.8181公顷，住宅用地454.1775公顷（其中廉租房用地0.33公顷、经济适用房用地2公顷、普通商品房用地327.1公顷、其它用地124.7475公顷），工矿仓储用地260.9756公顷，公共管理与公共服务用地22.9公顷。根据土地利用总体规划和城镇规划要求确定用地规模、区位，合理安排建设用地布局。全市国有建设用地供应量中，东城区占3％，新区占12％，西城区占20％，高新区占2％，度假区占9％，东海片区占22％，南山片区占25％，其它区域占7％。二、龙口市城区各大版块房地产情况 城区块目前主要在售的项目有宏润花园龙门花园、松韵苑幸福里花园、龙族花园及龙泽