总结影响地产的七大因素..doc

影响地产的七大非地产因素人民币加息，因何事涉房地产行业？除货币政策外，还有哪些非地产因素，可能在未来影响到这个行业的最终走向。 　　2006年年中，对于埋头快跑的中国房地产行业来说，终于行进到了一个历史的拐点。来自中央政府的一个又一个政策，从不同角度对这个行业中的企业说着同样的一句话：“抬起头来，看清了规定出的那条路再跑。” 　　未来到底会怎样，今天也许没有人真正知道。但要想在今天决策的时候，就离未来的真相更近些，那么人们就必须在关注政策变迁的同时，也要留心那些非地产因素的变化。某种程度上，它们对这个行业的影响，比行业政策更真实、更直接。 　　为此，新地产总结了影响地产的八大非地产因素，希望能够对业内人士判断未来有所帮助。 　　而就在新地产本期杂志即将送付印厂发排的最后时刻，从中国人民银行传出了加息的消息，这个消息，部分印证了新地产此前对货币政策走向判断的准确性。对于影响地产的其他七大因素，新地产秉承了同样力求准确的研究精神。 　　第一大因素 　　决策的剑和温柔的手 　　站在高层决策者的角度，经济问题、社会问题都是他们不得不考虑的东西。而决策因此往往会视全局而定，哪方面的矛盾更尖锐，政策便偏向哪个方面。面对中国经济存在的诸多问题，宏观调控如挥利剑，面对民生难题，则似抚上温柔的手。但不管是剑，还是手，都会对房地产行业的后势构成深刻的影响。如今，中国经济面临的问题似乎已经越来越严重。据国家统计局公布的数据，2006年1-5月，中国固定资产投资25443.47亿，比去年同期的19526.84亿同比增加30%。而2001年-2005年整个“十五”期间，固定资产投资增幅都在加速，从13%逐步到25%，呈现失控态势。 　　与投资的疯狂增长相对应的却是消费市场的低迷。整个“十五”期间，社会消费品零售额的增幅一直在10%左右波动。 　　一边是投资的高涨，一边是消费的低迷，政府不得不面临着这样的问题，如果投入的固定资产不能顺利地获得回报，这个投资链条上的所有环节都得付出沉重的代价。这些环节包括投资方、商业银行、劳动者，当然也包括政府本身。 　　7月26日，国务院召开了全国电视电话会议，通报上半年经济形势，部署下半年经济工作。在会上，国务院总理温家宝明确提出，要防止经济增长由偏快转为过热。 　　温家宝表示，目前经济运行中的问题已非常突出。主要是：固定资产投资增长过快并呈加剧之势，货币信贷投放仍然过多，国际收支不平衡加剧，能源消耗过多，环境压力加大。必须采取有力措施，解决存在的突出矛盾和问题，防止经济增长由偏快转为过热。 　　而国务院电话会议召开五天前，中共中央就已经在中南海召开了党外人士座谈会，专门就当前经济形势和经济工作听取各民主党派中央、全国工商联领导人和无党派人士的意见和建议。 　　在会上，中共中央总书记胡锦涛就做好下半年的经济工作提出了要求。其中包括，要切实控制固定资产投资规模。继续加强和改善宏观调控，区别对待，分类指导，从信贷、土地、环境等方面采取有效措施等；还包括要积极扩大国内需求，进一步增强内需对经济增长的拉动作用，以及进一步解决好关系人民群众切身利益的问题等。 　　这几条，几乎都会对房地产行业产生切实的影响。 　　据相关数据显示，从1998年到2005年，全国房地产开发投资由3614亿元增加到15759亿元，平均年增长率达到22.7%，比同期全社会固定资产投资平均增速高7.9个百分点；房地产开发投资占全社会投资的比重由1998年的12.7%提高到2005年的17.8%。而房地产开发投资一直是被当成中国城镇固定资产投资总额下的一个重要统计分类。今年上半年，北京市的房地产投资比重为53%，连续几年超过固定资产投资比重的一半。 　　2006年7月，国务院总理温家宝在河南考察时指出，保持经济平稳较快发展，必须防止固定资产投资过快增长，着力优化投资结构。 　　房地产投资作为对固定资产投资过高最具贡献力的一个分支，理所当然会在宏观调控政策的关注范围之内。 　　实际上，面对经济运行中存在的问题，高层挥剑所指，也正是要切实把好土地闸门、信贷闸门和市场准入门槛，从严控制新开工项目。严格执行土地管理的法律法规，实行土地违法问责制，引导商业银行合理调整信贷结构。 　　2006年8月，发展改革委等5部门更是下发特急通知，要求各地在产业政策、项目审核、土地审批、环境评价、信贷政策等方面，对上半年总投资1亿元及以上的新开工项目逐项进行全面清理。存在任何一项问题的新开工项目，将被暂停建设、限期整改。 　　中国经济景气监测中心研究处处长潘建成曾表示，中国固定资产投资不断上涨的原因之一，就在于目前房地产投资高涨的势头并没有被完全打压下去。 　　当严把土地、信贷两个闸门成为中央对宏观经济调控的重要手段，对土地和资金为行业发展重要组成部分的房地产行业，必然会在继续进行