成都别墅市场分析..doc

成都别墅市场宏观发展环境 历史回顾 第一阶段：城市别墅领风骚 1992年，锦绣花园第一个在成都推出别墅项目，它的出现结束了成都人有钱就买大公寓房子的历史。价格虽然一开始就拉到七八千元、一万多元的高位，却因为市场无同类产品供应，先富起来的人们又期待住进别墅的大好环境下而迅速卖光。天府花园随之出击，六七千元一平方米的别墅销售也还不错。城市别墅一开始就价格不菲，满足着社会暴富群体的炫耀心态。锦绣花园等城市别墅项目的成功，让成都开发商也从此认识到别墅市场的巨大潜力。“锦绣花园所处的社区并不成熟（当时桐梓林小区还是一片荒芜），它主要是靠近机场，来去方便。”一位开发商这样揣摩它成功的原因。正是为此，跟风者们在机场路两旁刮起了别墅旋风，南洋花园、巴黎花园、顺风苑……机场路高架桥迎头破灭了他们的梦想，城市别墅初遇盛世的无限喜悦，却立刻变成机场路旁的空楼余恨。这一阶段的别墅是高贵的象征，以独栋别墅为主，多为纯别墅社区，户型和物管、环境均说不上尽善尽美，价格却与现在的顶级豪宅不相上下。 低价别墅崛起成都 与 1992年出现的“豪宅”相比，低价别墅的出现走向了市场的另一端。 1994年，中央花园划出一块土地，规划了 20多栋别墅，让购房者自己设计修建，这种自建房形式的别墅一抢而空，令开发商看到了低价别墅的曙光。尝到甜头的中央花园一马当先，其临河别墅连续开发了六期。武侯庭院、武侯山庄、红运花园、皇家花园、名流花园也随之增开别墅项目，城郊低价别墅成为亮点。价格从 元㎡到 元 ㎡，户型从 ㎡到 200多㎡的低总价别墅，虽然外环境十分糟糕，混杂于低价房小区中，却满足了不够钱买锦绣等高价别墅，又看不上公寓房的中产阶级的梦想，所以五大花园类型的别墅走势仍然不错，而同样的区位， 1995年开发的杜甫花园，价格定在 6000元／ m 2左右，市场拒绝响应，令它不得不在数年后低价抛售。同样区位、不同遭遇，既说明低总价别墅确实定位正确，也表明别墅的购买群体对不成熟区位的不认可。 TOWNHOUSE魅力四射 “离自然很近，离红尘不远，上有天下有地”的 TOWNHOUSE住宅，在 2000年开始杀入成都。让买不起别墅，又向往有天有地的居所的人们精神一振，随之出现的风格雅园、园首山庄、成都花园、君临天下、锦城豪庭、河滨印象、以及温江的边城水恋、森宇音乐花园；华阳的绿水康城、翠拥天地， TOWNHOUSE一呼百应，大有横扫别墅市场之势。 TOWNHOUSE实际上就是联排别墅，它位于城市边缘地带，交通方便，顶天立地，低密度、低容积率，花园不大却每户都有，总价界于公寓和纯别墅之间，都因为对别墅的向往心情而使它走俏。 度假别墅异军突起 2001年的郊县房交会上，青城白鹭洲一登场就引起轰动，数天的抢购热潮标志着旅游地产浪潮的到来。从此，郊县别墅与城市的交锋不再是“第一居所”与“第二居所”的争夺，旅游地产以“阳光、空气、青山绿水”向渴望自然的都市人抛去了绣球，一时间成都人恍然大悟：所有的别墅形式，都因湖光山色而添彩。中国青城举起青城大旗，青城白鹭洲的运动休闲公园、青城高尔夫的高尔夫山庄、假日青城的百姓度假小屋一大批度假别墅产品涌现和热销，让人意识到旅游地产的蓬勃生机。 三利宅院、和贵馨城、近水楼台、锦绣森林、青城山水面世，加之即将面市的维也纳森林别墅，多个别墅项目迅速释放，这早已超过了去年别墅开盘的总量。而）下半年仍将不断有别墅项目上市，更有业界人士指出，随着今年下半年以及明年的一些新项目陆续出现，明年成都别墅竞争将更是刀光剑影。沉寂了七八年的别墅开发热，在2000年露出复苏迹象，2002年开始火热登场，只是别墅之中不少都是TownHouse项目，真正纯独幢别墅项目少之又少，草堂之春和维也纳别野可称得上是代表。今年别墅集中上市，原因有个方面产品有空白1994、1995年机场路大量的别墅囤积在那里后，在相当长的一段时间内，开发商几乎是不轻易去碰别墅，一些零星项目上马，并没有引起市场共鸣，而多年的休养生息都培育出了一个充裕的购买市场。今年国土资源部一纸别墅叫停令,五年内不再报批别墅用地这使原来报批的别墅项目遭遇了千载难逢的上市好时机，今后别墅的供应量将大大减少，特别是那些纯独幢别墅项目就更显得物以稀为贵了。据悉，这一消息公布后，别墅购买市场也显得格外活跃，纯独幢别墅项目草堂之春就在那几个月迅速地完成了销售。 ·央行121的信贷收紧政策其中高档住宅包括别墅的消费贷款将被提高门槛，在细则尚未出台之前，那些不紧不慢的项目无不如芒在背，快马扬鞭，于是便有了近段时间别墅项目蜂拥而出的现象。  ·牧马山近郊森林别墅区： 在城南牧马山，自然台地，加上高尔夫球场，原始森林，加上与城市中心区的近距离和牧马山组团规划项目容积率小于1的要求，开发商推出的项目不约而同是独幢别墅。传统的