房地产开发与经营zishu..doc

第一章 绪论 一、房地产开发的含义、开发的特征， 房地产开发的分类：成片开发、单项开发，其中单项开发还包括土地开发和房屋开发 房地产经营的概念：狭义在流通领域；广义贯穿于房地产产品生产、流通、消费 房地产开发和经营的关系：广义本质一致；狭义对立；开发以经营为核心；经营以开发为基础 二、房地产开发程序：投资决策 取得土地使用权 可行性研究 前期准备 实施 销售 房地产经营的基本环节：产品形成 流通 销售 其中流通环节包括销售 租赁 抵押 典当 置换 第二章 房地产开发与经营基本理论 房地产开发与经营的决策原则：遵守政策法规 经济效益 风险意识 定性分析与定量分析相结合 房地产开发与经营的分类：确定型 风险型（期望值 净现值期望值 最大可能法） 不确定型 （乐观主义准则 悲观主义准则 后悔值法） 第三章 房地产企业 房地产企业的分类 1、根据企业经营活动与房地产生产流通消费各个环节的相关程度 生产：房地产开发 地产开发 住宅建设 房屋拆迁公司 流通：房产经营 地产经营 房产信托 房地产顾问 房地产评估公司 消费：房地产经营管理 房屋修建 物业管理 室内装饰 景观开发公司 2、根据房地产企业经营特点 房地产专营 房地产兼营 房地产项目企业 房地产企业资质的划分：一级二级三级四级和暂时级或者临时级 房地产企业人员构成：建筑师 工程师 财务人员 营销人员 项目拓展发展人员 法律顾问 房地产企业的组织 组织原则：目标一致性 分工协作 统一指挥 权责一致 机构精简 有效管理幅度 授权 均衡性 弹性原则 组织结构类型：职能型 项目型 矩阵型 混合型 房地产经营目标的制定原则 可行性 可量化 一致性 弹性原则 其内容分为战略目标和战术目标，战略目标包括成长性 盈利性 竞争性目标 房地产企业的经营决策含义 房地产企业的经营决策特点 目标性 灵活性 选择性 可行性 影响因素包含：环境 决策者对风险的态度 思维定式 时间 房地产企业经营计划的含义 房地产企业经营计划的作用 为分工提供依据 分析预测未来环境的变化 为资源筹集提供依据 提供员工的工作的效率 房地产企业经营计划的特点 综合性 战略性 灵活性 权威性 房地产企业经营计划的内容 1、长期的计划 企业生产发展规划 企业发展规模规划 企业人员培训规划企业某些重要或者专门性的问题规划 2、短期计划 生产经营综合计划 专业计划 房地产企业经营计划的调整方法 滚动计划法 启用备用计划法 第四章 房地产开发与经营环境分析 房地产开发月经营的环境就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和。包括宏观环境（宏观的角度），中观环境（房地产行业的角度），微观环境（以房地产开发与经营项目所在的城市及区域为背景） 房地产开发与经营环境的特点：关联性，可变性，相对性，层次性 房地产开发与经营环境分析 原则，客观性，全面性，比较性，预测性 基本内容，宏观环境：政策、经济、人口、自然、技术；中观环境：我国房地产市场的法制体系、房地产市场的态势、房地产行业的规范；微观环境：地理位置的特点、区域经济发展战略与发展规划、区域房地产市场发展特点 分析方法：多因素加权分析法、道氏评估法、SWOT分析法（机会点，可规避风险点，可借力机会点，威胁点） 房地产开发与经营机会选择 时机的选择、区域地段的选择 投资类型的选择 质量的选择 房地产开发与经营风险分析： 政治风险（政府的干预、制裁、财富剥夺） 经济风险 金融风险 （汇率、外汇） 来自自然界和冲突的意外风险 个别风险（来自企业内部的环境） 第五章 房地产开发用地的获取 土地使用权出让 含义；是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定的年限内出让给土地使用者，并有土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 特点；土地所有权和使用权的分离 受让主体的多样性 有偿、有期限性 计划性 基本原则；国家主权神圣不可侵犯 平等自愿有偿 所有权和使用权分离 合理利用土地（年限规定,：居住70，工业50，教育文化50，商业旅游娱乐40，综合50） 出让方式：协议、招标、挂牌及各自的程序 土地使用权转让 含义，是指经过出让方式获得土地使用权的土地使用者通过出售、交换或者赠与方式将土地使用权转让给他人的行为。 转让的方式：出售 交换 赠与 土地使用权行政划拨 含义，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后，将该该幅土地交付去使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。 特点，没有明确的使用年限 无需支付土地使用权出让金 不能随意转让，出租和抵押 土地的征用 含义：是指国家为了公共利益的需求，按照法定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。 特征，强制性 是一种政府行为 具有补偿性 征地补偿与安置费用包括，土地补偿费 青苗补偿费 地上附着