控方案关键指标的限额控制..doc

控方案：关键指标的限额控制 2014-03-23?查看更多—〉?明源地产研究院 作者：明源地产研究院 王小兵? 某大型房地产项目做方案设计阶段的盈利分析报告时，发现新一期的盈利指标水平比刚开发完成的前一期好不了多少，而该期的各种条件及市场状况都要比前一期好得多。 ? 是什么原因导致这样的结果呢？是计算错误？成本估算指标偏高？还是售价预测过于保守？经反复核查均不是，最后发现某个综合面积指标异常——可售面积占总建筑面积的比例偏低（仅为76%）。追根溯源，原来地下室面积比例过大。 于是公司责成相关部门尽快进行方案优化，新方案在满足当时项目各种规划要点及档次要求的前提下，比原方案减少了约1万平方米的地下室。若按当时的造价水平1600元/平方米计算，直接成本将节约1600万元，这还不包括减少土石方、基坑处理等直接费用及节约工期带来的间接受益。 ? 房地产设计环节是实现成本“事前控制”的关键，尽管设计费一般只占总成本的1.5%-3%，但对工程造价的影响深远，合理科目的设计，可大幅降低房地产工程造价。但当前设计单位普遍 “重技术、轻经济”，注重设计效果，往往忽视成本；而成本人员又缺乏设计背景，不清楚设计方案中哪些技术经济指标会对成本造成决定性影响，应该限额多少才是合理的，因而难以向设计单位提出反向要求，导致项目成本控制难以达到目标。 ? 那么，在满足客户需要、尊重设计的前提下，能否提炼一些“关键技术经济指标”，通过对这些指标的限额控制，跨越专业管理边界，实现项目成本无接缝管理？ ? 一、关键技术经济指标限额控制的价值 ?? 对企业的关键技术经济指标进行限额控制，能给企业带来高额回报。一方面，能将成本控制指标化、数据化，便于成本、设计及公司内部统一语言，有效理解并执行，实现成本、设计人员无缝对接；另一方面，相对容易落地执行，能实现每一阶段的设计方案在满足客户需要的前提下实现成本的“事先决策、过程控制”。（如示例1） ? ? 二、如何确定关键技术经济指标 关键技术经济指标，指的是描述项目设计方案特征的一系列度量指标。比如：标准层钢筋含量、标准层混凝土含量、窗地比、地下室层高等。（如表1） 项目的技术经济指标很多，如果要求企业对所有指标进行限额控制，管理成本过高，因此，有必要对设计阶段的各类技术经济指标进行分析，找出成本控制的关键技术经济指标。关键技术经济指标的确定原则有三点：一是可行，便于前期控制；二是消耗量及指标量大；三是对成本影响大。 根据以上原则，某企业确定的在全国范围内实现限额控制的关键技术指标有：标准层钢筋含量、标准层混凝土含量、窗地比、地下室层高、地下车位平均面积、地下室钢筋含量、硬景面积比例等。 ? 三、如何控制关键技术经济指标 ? 1.统一定义及控制规则 ? 由于不同项目成本人员对同一技术经济指标的理解不同，容易出现针对同一指标，各项目的计算法则各不相同的问题。要保证公司内部的统一理解、外部设计院的实施执行，必须清晰界定不同指标的计算公式。 同时，还要明确控制规则及限额要点。比如，区域不同，当地的地质条件、政府规划各不相同，同一指标的限额也有差异；对于不同产品形态，指标限额控制值也各不相同。（不同指标的限额要点如表2，某企业关键技术经济指标限额控制见示例2） 2.分阶段管控 ? 传统的成本控制，一般以施工图为基础，进行成本测算及结果分析，但施工图完成后是较难实现成本控制的，成本专业非常被动，更多是“核算”，若结果分析偏差较大，需驳回重新进行施工图设计，对进度影响也较大。 ? 一般而言，概念设计、规划设计阶段决定了工程成本的50%-60%，初步设计、施工图设计等各专项精细化设计阶段决定成本的40%-50%。如果要有效实现成本的事前控制，需要在设计各阶段对影响成本的关键技术经济指标进行控制，在桩基、基础开工前，确定地下室层高、地下车位平均面积；在施工图设计过程，进行方案比优，确定地下室钢筋含量、标准层钢筋含量、标准层混凝土含量、窗地比等几个关键指标。（如图1） 景观设计方案相对独立，硬景面积比例指标可在景观方案设计完成、主体开工后3个月内确定。为保证设计阶段成本控制有效执行，组织上需要成立“关键指标对标小组”，将各设计阶段关键技术经济指标控制融入审批流程中，与历史项目或各区域标准进行横向对标，作为设计方案评估的重要依据。 ? 3.确保设计单位按要求实施 所有阶段的设计方案都是由设计单位完成，只有要求设计单位在各阶段对比本阶段需要控制的关键指标，高度配合按要求实施，才能实现设计过程中的成本控制。以下措施可以确保设计单位的有效实施： ? (1)择优选择设计单位 ? 要选择专业能力强、易管易协调的合作伙伴，可从业绩、服务意识、施工期间服务质量、设计变更比率等方面进行考查。房地产公司规划设计部前