旧房改造创意地产的投资价值分析...docVIP

旧房改造创意地产的投资价值分析. 旧房改造创意地产的投资价值分析 摘要 本文试图对创意地产的投资价值分析，进行初步的理论假设模型设计，通过定性和定量的分析，以便得出旧房改造创意地产的初步可行性结论。 引言 自1998年英国正式提出创意产业这一概念以来，创意产业获得了快速发展，已经成为发达国家促进经济发展和经济结构调整的重要驱动力量。而在我国，近年来创意产业热潮也受到各地政府、企业和社会的追捧，纷纷视之为转变经济增长方式的加速器、创造就业机会的驱动器、提升城市品牌的塑造器、提高人民生活的助推器。 创意产业对社会经济发展的重要驱动是毋庸置疑的，但是，创意产业的发展与地区经济发展水平也是密切相关的。在一个经济不发达的内地城市，试图移植或复制上海创意产业模式，当然是不可想象的。 根据发达国家的发展经验判断，当人均GDP达到1000美元，将进入文化消费的快速启动阶段；当人均GDP超过3000美元，人们对文化的消费则进入快速增长阶段；而当人均GDP接近或超过5000美元，才会出现对文化消费的繁荣阶段，此时，创意产业才能成为一个城市经济增长的主要动力。由此可见，只有人均GDP超过3000美元的城市，才有可能具备创意产业萌芽的基础条件。 因此，考察一个城市的经济发展水平，分析GDP、三次产业结构、居民人均收入水平等指标，是确立该城市是否适宜发展创意产业、开发创意地产项目的首要前提。但在本次旧房改造创意地产研究中，将不涉及相应的区域宏观经济分析研究，而重点从微观方面探讨创意地产选址的主导因素。 一、创意地产选址的三个主要因素 （1）三个主要因素分析 创意地产，是创意产业与地产开发的一次互动联姻，其本质上属于商业地产范畴。因此，创意地产的选址要素，和零售商业选址在某种程度上具有相似性，需要考虑三个主要因素。 地段是构成创意地产价值的核心因素，也是第一要素。如同香港商业巨头李嘉诚曾说的一句广为人知的地产名言：“地段、地段、还是地段”。地段决定了创意办公物业的价值，同时也决定了创意企业的第一商务形象，成为衡量企业形象和实力的一个重要标准。 创意地产选址第二要素，是物业周边的商务环境。成熟和高质的商务环境配套，能够为创意地产增加更多的附加值，并很大程度上决定着创意地产未来的绝对竞争力。显而易见的是，位于城市中央商务区的创意地产，与其他地区的更具有明显的优势，如上海的八号桥、南京的1912等。这是因为成熟的商务环境，不仅能够提供更好的商业服务和生活服务，从而提高商务效率，更重要的是，它还能够提供相当规模的商务集群效应。许多在业务上有相互关联的公司，或者在规模和实力方面相当的公司，能够相互接触，深度交往，从而产生新的思想，产生新的商务机会。 创意地产的第三要素，是物业的规模与建筑改造条件。这是塑造创意地产相对竞争力的重要支点。只有具备一定的规模，才能够实现创意产业的生成集聚和投资的规模收益。 （2）三个主要因素在选址时的权重 创意地产选址考量的战略因素中，地段、商务环境与建筑是最重要的三个因素。但三个因素对创意地产选址决策的影响力是不同的。本研究根据层次分析法的相关理论，对三个因素对选址决策的权数进行定性和定量结合的分析。 本研究首先对三个主要因素进行两两比较，认为：地段与商务环境比较，后者介于同样重要和前者比后者稍重要之间；地段与建筑条件相比较，前者比后者重要得多；商务环境与建筑条件比较，前者比后者明显重要。 由此，我们可以得出三个元素相对重要性的判断矩阵。 根据和积法，对判断矩阵元素按列归一化计算，并将向量正规化计算后，得出该判断矩阵最大特征根为3.00。通过一致性指标和检验系数验证，该判断矩阵的相对一致性指标CR为0.003＜0.1并且指标较小，可以认定判断一致性符合程度较高。 因此，本研究认为三个主要因素在创意地产选址决策时，其权重比例，分别为： 判断元素 权重比例 地段交通 0.58 商务环境 0.31 建筑规模 0.11 二、创意地产选址的地段因素 地段因素是具体到项目的衡量指标，它决定了项目的投资价值。地段不仅仅是空间概念上的区位或远近，而且要从道路设施、公共交通、交通便利度、交通限制、停车等方面综合考量。本研究认为，地段因素的核心是最佳的交通可达性，即商务办公人群步行到达的时间总和最小。其指标体系包括区位、道路、交通、停车四个要素。 （1）区位 区位是指创意地产所在的地理位置。分为市中心区、城区、郊区三个档次。市中心区包括中央商务区或中央商圈及其周边地区（3KM范围内），是城市商务、商业、文化和生活中心。城区是除中心区外，人口密集，商业及服务业比较完善的城市区域；郊区是人口密度和建筑密度低，建筑物分散，距城市中心区较远的区域。 在城市管理中，由于中心区、城区、郊区范围并没有严格界定，因此，在创意地产选址区位评测中，可参考当地基准地价的分级