浅谈关于建立物业纠纷联调机制的必要性.docVIP

浅谈关于建立物业纠纷联调机制的必要性 　　摘 要：随城市化进程，物业纠纷上升趋势严峻，因该纠纷具有群体性、多样性、复杂性等特点，影响到人民幸福指数及社会和谐稳定。物业纠纷联调机制充分发挥人民调解在物业管理纠纷中的作用，有效解决物业纠纷，其建立愈发显得重要。 　　关键词：物业纠纷；物业纠纷联调机制 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2015）26-0229-02 　　作者简介：王琦莉（1984-），女，浙江永康人，本科，永康市司法局，研究方向：刑诉法。 　　物业纠纷直接关系国计民生，随着城市化进程的加快，该类纠纷呈上升趋势，已成为政府和民众共同关注的热点。作为县级市的永康，现有社区43个，物业服务员企业27家，法院受理的物业纠纷从2013年的89起，上升到2014年的343起，同比上升285.39%，趋势严峻，将成为构建和谐社会的障碍。 　　物业纠纷联调机制，致力于发挥人民调解在物业管理纠纷中的作用，推动多元化纠纷化解机制的构建，分类缕析有效解决纠纷，维护社会和谐稳定。该机制的建设，依赖于正确区分纠纷类型，摸索纠纷产生规律。 　　一、当前物业纠纷主要类型 　　物业管理纠纷是指物业公司、业主、业主委员会以及政府主管部门在物业管理活动中关于物业的使用、维护、管理活动所发生的纠纷。根据纠纷发生所处时间段可以分为以下几种类型： 　　（一）前期物业管理中的纠纷 　　前期纠纷典型有：一是建设单位与业主之间纠纷转化的物业纠纷。因物业受制于建设单位，当建设单位有问题的物业交付使用并损害业主合法权益时，原属于建设单位与业主的纠纷转变为物业与业主之间的纠纷；二是新老物业交接时遗留纠纷。如原物业为争取既得利益与可实现利益而不愿退出物业服务区域和移交相关事项，使新物业无法正常工作，而导致纠纷。 　　（二）物业管理过程中的纠纷 　　物业管理法律关系，指物业管理关系中当事人在物业管理活动中所形成的具体权利和义务关系。主体为业主、使用人与物业服务企业，客体为物业以及物业服务企业的管理行为，内容为主体在物业管理法律关系中享有的权利和承担的义务。最突出的是收费纠纷：一方面，物业乱收费、擅自提高收费标准等，另一方面，业主少交费、不缴费。 　　（三）物业使用维护中的纠纷 　　如擅自改变房屋及配套设施的外观、结构、用途，甚至损毁房屋及配套设施，或者擅自挪用维修资金从而与业主产生的纠纷，日常安全管理纠纷。 　　二、物业纠纷产生原因 　　根据成因分析，可以归纳出引发物业纠纷的主要因素有： 　　（一）“建管分离”原则未落实 　　部分小区物业与建设单位存在牵连，开发商重建设、销售，却轻管理，导致物业管理活动受制约、物业服务企业拒绝协助业主协调解决遗留问题。 　　（二）法律知识欠缺 　　制约物业纠纷合法化解决。同时，业主不主动维权、维权手段不合理等，纵容了物业的失职。笔者就物业管理法律知识普及程度对1000名不同性别、年龄、职业业主进行调查，得知：熟悉相关法律知识占6%；比较熟悉相关法律知识占41%；不熟悉相关法律知识占49%；完全不了解的占4%，其采取维权方式也各不相同。 　　（三）管理质量待提高 　　公用设施维修不及时，收费范围和标准、管理制度不健全，管理员素质参差不齐等问题普遍存在。据业主对物业管理过程中出现各类问题满意度调查得出：投诉无反应占52.17%；收费占36.42%；侵权占4.53%；其他占6.89%。 　　（四）业主委员会作用未发挥 　　受法律地位不明确的影响，业主委员会作用发挥不充分，职责流于形式。如：对物业违约行为制止不足，对业主意见听取不力，召集业主大会会议困难等。 　　三、建立物业纠纷联调机制 　　2015年永康市针对当前物业纠纷居高不下不利于社会和谐稳定的实际，结合物业纠纷中不断出现的新情况、新问题，根据《中华人民共和国人民调解法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《金华市住宅区物业管理办法》、《永康市物业管理办法》以及上级有关构建和谐社会的战略决策，建立永康市物业管理纠纷联合调处工作机制，对多元化调解纠纷机制的建立进行了全面探索。 　　（一）组织机构设置 　　建立市、镇（街道、区）、村（社区）三级物业管理纠纷调解组织体系，市组建物业管理纠纷调处指导委员会，由市委政法委分管综治工作的副书记任主任，市综治办、市住房和城乡建设局（下称建设局），司法局主要负责人任副主任，各相关职能部门分管领导为成员，负责指导本市重大疑难物业管理纠纷的调解。下设联合调处中心，市建设局负责中心日常工作，中心聘任2-3名专职人民调解员开展日常接待、咨询、受理、调解等工作。 　　（二）各成员单位职责 　　市综治办负责牵头筹建物业管理纠纷联合调处中心；