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浅谈房产委托公证 　　摘 要：结合笔者实践工作经验，本文对房产委托公证的审查、房产委托公证存在的隐患、房产委托公证的难点、房产委托书的相关注意事项等方面进行了论述分析，以供参考。 　　关键词：房产委托公证；审查隐患；难点注意事项； 　　中图分类号：F2 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2015）-01-00-01 　　房产委托公证是公证处的一项主要国内业务。房产委托公证中，有个别人是名为委托实为买卖。就是委托人将房屋卖给受托人，但却申办委托受托人卖房的委托公证。如果一旦受托人卖房，用这份委托公证书就可以，省去了中间交易环节。以下就房产委托公证谈一下自己看法。 　　一、房产委托公证的审查 　　（一）审查委托的权属。要委托他人办理委托事务，委托人必须有委托权，即首先委托人要有自己办理委托事务的权利，企业法人的委托，特别是涉及公司经营重大的决策，除了权属依据，还应该符合程序。国有企业处分房产的委托，要看是否有国有资产管理部门的审批意见。自然人的委托，如果是处分共有房产，应该由共有人共同委托，确实不能共同委托的，建议其委托他人处分财产中属于委托人的份额，并询问其共有人对处分财产的意见，告诉其处分属于其他共有人的财产份额的部分是无效的。法律不予保护。 　　（二）审查行为能力。法人委托的，对法人的主体资格和法定代表人的身份，通常审查其法人营业执照、法定代表人身份证明和有效身份证件。对自然人行为能力的认定，通常是通过直观的观察和语言交流来进行，对特殊人群，如由于年老有些糊涂的人行为能力认定比较难，此时我们必须慎重。上门办理委托书公证，我们也应该注意审查申请人是否有行为能力，防止亲属“代替”。虽说不像遗嘱那样严格，但我们也应尽量单独与申请人直接交谈，以审查其行为能力。 　　（三）审查意愿表示。看委托人是否真实自愿作出委托，是否有受到胁迫或欺骗，是否有重大误解。在自然人申办委托公证时要尤为注意。因此，建议在办理老年人委托，特别是子女陪同来办理的，委托处分其房产公证时，我们应由两名公证员与委托人单独谈话，减少干扰因素，给老年人创造自主表达意愿的环境。最好进行录音、录像，以确保老年人的合法权益得以维护。 　　（四）审查委托书内容。收集材料，制作谈话笔录，是对出具委托公证书的支撑，申请人是要凭委托公证书委托受托人办理委托事务，公证书是直接交使用部门的，要让使用部门看得明白受托人要代办什么事，委托事项的描述要清楚、准确、完整。在办证中常遇到委托书表述不准确，对事项交待不清楚，当建议修改时，委托当事人还可能说没关系，对我们的意见不予理睬。对这样的委托书我们应该向当事人讲明原委、陈述有可能引起的不利的法律后果，如当事人执意不改，而当事人的主张又不违法，我们应根据《公证程序规则》的规定，将上述告知过程及告知修改内容祥细地记录在案，让当事人签字予以确认。 　　二、房产委托公证存在的隐患 　　（一）如果受托人利用委托房产实施了不正当的行为（如一房二售等），而该行为的后果却要归究于委托人，那么这对于委托人（实际上是房屋出售者）来说，是存在很大的委托风险的。 　　（二）房屋所有权是以登记为要件的，如果房屋出售后，购房人长期不去办理房产过户手续，使得房屋产权处于不稳定状态，万一委托人或受托人在这过程中死亡，就可能带来不必要的隐患。 　　三、房产委托公证的难点 　　根据《公证程序规则》第二十三条的规定：公证员在办理公证时，应重点审查：（一）当事人的人数、身份、资格和民事行为能力；（二）当事人的意愿表示和相应的权利；（三）需公证的行为、事实或文书内容是否真实、合法；（四）需公证的文书内容是否完善，文字是否准确，签名、印鉴是否齐全；（五）当事人提供的证明是否真实、充分。同时要求我们出证必须符合《中华人民共和国公证法》及《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，既行为人具有相应的民事行为能力、意愿表示真实、行为的内容和形式不违反法律、法规、规章或者社会公共利益。 　　然而，由于现在房产委托公证中鱼龙混杂，有的是真正意义上的委托，有的则是所谓的“委托”，而我们最难审查的恰恰就是意愿表示，因为意愿表示是一个人的内心活动，当事人不如实陈述的话，我们就无从得知。 　　四、房产委托书的相关注意事项 　　（一）委托期限不应过长。一般情况下，凡是申办以炒房为目的的“房屋销售委托公证”，“受委托人”都要求委托期限尽量延长，甚至提出“无限期委托”的不合理要求，虽然法律没有明文规定委托期限长短，但是对于这类委托，委托期限如果太长，委托人（产权人）的情况如发生变化，比如夫妻离婚、产权人死亡等，产权可能发生转移。按笔者实际办证经验，建议委托期限三至六月为宜。 　　（二）委托实际不可撤销。对当事人具有行为能力委托行为又是真实意愿表示，办理公证