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浅谈房地产行业的现金流管理 　　【摘 要】现金流管理是企业管理的核心，是衡量企业财务健康状况的重要标准。而房地产行业是我国国民经济的主导行业，在现在的社会中处于非常重要的地位。房地产行业属于典型的资金密集型产业，资金的周期性长，资金投入量大等都使得房地产行业对资金的要求远胜于其它行业。本文浅议房地产行业现金流管理的现状及存在的问题，针对其问题建立有效的现金流管理体系。 　　【关键词】房地产；现金流；管理 　　文章编号：ISSN1006―656X（2015）01-0055-01 　　一、引言 　　企业属于一个盈利主体，企业的主要目标即获取高额的利润。但是，有很多企业每年的利润很可观，却因为无法偿还到期的债务而导致破产清算等。这就是由于企业没有做好现金流管理导致的。有效的现金流管理可以对企业的财务状况、盈利水平、未来发展能力等综合分析，为企业经营者提供可靠，全面的财务信息。 　　经济学家郎咸平说当中国的房地产市场逐渐走向规范化，保持稳定的现金流应该成为房地产商的座右铭。房地产行业的特殊行业性质也决定了房地产行业现金流管理的重要性。 　　二、房地产行业现金流管理的特点 　　房地产行业属于资金密集型企业，投资周期长，风险高，投资金额大，运作复杂。房地产行业建设期间资金需求量很大，一般分为三个阶段。建设初期即开发阶段，包括支付土地出让金，建设前期的报批报建费，设计费等。建设中期即建造阶段，包括建安费，人工费，土地使用税等。建设末期即竣工验收阶段，包括各种建设合同费等。不同项目和不同建设阶段都会影响到企业现金的回收。特别是当企业盲目扩张后，其现金流风险明显加大。一般企业的建设期为2-3年，而在这段期间没有收入，所以资金占用时间长。房地产行业不同于其它行业，资金流入和流出的波动幅度大，建设期间均为现金流出，销售后则收回大量现金，所以现金流分布不均。目前我国大多数房地产企业资金较紧张，不少企业经营净现金流为负，无法支付到期的债务利息，有的甚至通过借新债还旧债来维持经营，这导致企业随时面临资金链断裂的风险。近年来，房地产业发展过热，形成较大的房地产泡沫，政府相应地采取了积极的措施来抑制其非理性发展，使得房地产业在缺乏银行贷款支持的同时，也面临着售楼资金回笼速度减缓的压力，而资金一旦投入建设，将无法抽回且资金的回收具有不确定性，因此资金占用的风险高。 　　三、房地产行业现金流管理存在的问题 　　（一）房地产企业对现金流管理不够重视 　　现在很多企业仍存在盲目追求利润，缺乏现金流管理的意识。许多企业管理层认为现金流管理只是财务人员应关注的，现金流如同“流水账”，只是日常的现金流入和流出。这些企业从根本上错误理解现金流管理，没有意识到现金流管理的重要性。 　　（二）现金流管理缺乏计划性 　　目前，很多企业的现金流管理侧重于事后分析，缺乏计划性。一个有效的现金流管理体制应该包括事前预算，事中控制，事后分析。企业的现金流贯穿于企业的全程，片面的事后分析可能导致事情没有挽救的余地，而且事前预算也有利于企业制度有效的战略规划。 　　（三）现金流管理没有同企业战略管理相结合 　　我国的现金流管理还只是停留在预算，日常管理等方面，没有同企业战略有效结合。很多房地产行业投资项目都具有一定的盲目性，没有对项目的可行性进行分析，手有余钱时就将大量的资金投入项目公司，这样很容易导致资金链断裂，随时可能面临破产的风险。 　　四、提高房地产行业现金流管理的对策 　　（一）企业应高度重视现金流管理 　　房地产行业的管理者应高度重视现金流管理的重要性，建立健全内控制度。特别是应收账款的管理制度，积极加快应收账款的收回，避免坏账损失，增加企业的现金流入量。制定合理的资本结构，多渠道融资，降低筹资成本。 　　（二）编制现金流预算 　　为保证现金正常流转，保证现金流的平衡，避免出现无法偿还到期债务或者闲置资金的现象，房地产行业应该编制有效的现金流预算。通过编制预算，能够及时掌握现金流的情况，财务人员应及时将实际发生额同预算相比较，一旦发现有超出预算的，及时查明原因，并采取积极有效的方法措施。对于企业外部市场环境发生重大变动或者企业内部制度发生较大改变，对企业现金流影响较大的可以考虑重新编制预算。 　　（三）现金流管理同企业战略相结合 　　企业战略是企业的指南针，是决定企业经营活动成败的关键性因素，也是企业长久高效发展的重要基础。企业战略也能决定现金流的流向，现金流要与企业的战略决策相协调。现金流也是指导企业战略的重要因素，在企业的发展过程中，企业要根据自身的资金实力制定切实可行的企业发展战略，不能盲目扩张或者盲目投资等。 　　（四）现金流管理分阶段管理 　　由于房地产行业的特殊性，一般可将房地产行业分为三个阶段即开发阶段，建设阶