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中国?贵阳 靖黔国际度假酒店 项目投资概况分析书 贵州联宇置业有限公司 二零一三年三月二十日 共同的心声.共同的理想 我们只有达到并超越顾客的期望，才能获得成功； 我们拥有追求卓越的热情，始终致力于创建并提供高水准的服务、价值、诚信和公正； 我们推崇人才、思想和文化的多元化和力量； 我们尊重自己工作的团队，并推动它不断进步； 我们有强烈的责任感，要成为创新、热情和对客人忠诚的引领者； 我们有信心做得更好！ 我们深信“天道酬勤”，为此我们付之于行动； 我们坚信“千里之行，始于足下”，为此我们坚守细意尽心； 我们都有一颗感恩的心，为此得到了您的眷顾； 我们拥有一流的管理团队，具有丰富的酒店经营管理实践经验和夯实的理论基础。 因此我们相信： 我们有信心做得更好！ We do our best，so you can be your best. 项目认知 第一节 项目简析 一、项目概况： 靖黔国际所出售的物业位于沙中路交汇点，一栋中西结合的全框架结构物业，标准层建筑面积约为29606平方米，共计51923平方米，有电梯，有消防通道和22317平方米的地下停车场。标的物实行整体出售，不分割出售或出租。 二、标的物装修 标的物的装修投入由买方自行承担，为保持大楼的整体美观，大楼的外立面装修已完成，外墙维持现状，无需更改。对标的物的装修方案、图纸需报产权单位审批同意后方可实行，装修期限约为8个月。 三、售价及产权办理 标的物初始报价为5亿人民币，每平方米均价约为9600元；大产权办理需两到四周的时间，小产权办理时间另计。谈判总价业主方已让至3.5亿元人民币，每平方米均价约为6740元人民币。 四、经营内容 允许标的物经营酒店、水疗、高端餐饮和商务会所，经营其他项目另行申请相关部门的许可。 第二节 项目倡导理念 服务信念： 热情——以饱满的热情对待本职工作，对待客户及同事。 ?敬业——对工作竭尽全力，尽职尽责，使敬业成为职业习惯。?勤勉——对于本职工作应勤恳、努力、负责、恪尽职守。 创新——全心投入，不断优化和创新工作方法及内容以提高效率。 服从——应服从上级领导的指示及工作安排，按时完成本职工作 开发理念： 为热爱和享受生活及城市商旅高端人群，打造一个全新的真正意义上的高端娱乐综合体。实现企业员工、企业与业主、企业与顾客、顾客与顾客之间的多赢。 四、如何使核心价值与众不同 投资估算与收益 第一节 投资估算 项目分析 项目现状 8 22*30=660 28*150=4200 56*20=1120 110*8=880 小计 208 6860 2）、仓库、办公及配电房等服务用房：1500平 3）、大堂活动及休息区、前台及行李房：1500平 4）、自助简餐厅：1000平 5）、会议室：1800平 酒店商业结构使用率按正常比值（75%）计所需总面积为： 6860+1500+1500+1000+1800=12660/75%=16880平。 4、经营思路： ??? 整体定位为“中高档商务型酒店”。锁定的消费群体为一是国内差旅商务客人；二是国外自游人旅行的客人；三是途径中转的旅客；四是重点放在市内的各型的商务会议；五是适当发展高端旅行团队。从周边情况分析利用网络宣传和服务员良好的语言环境来吸引国外自游人旅行的客人。对有会议需求的政府、职能部门、企事业单位进行定点宣传和营销，制定相应的优惠政策和经办人奖励方案。与省内和当地知名旅行社建立稳固的合作关系，争取高端客源。发展大中型企业的协议入住和钟点房。 酒店改造分析 ⑵完成550KVA箱式变压器的安装（含电表计量）入网、调试、验收，其中电表容量确保该物业经营的需要，预埋电线线管至配电房,，自配电房出线端至公区及室内标准位置的强电合内。至室内各点由乙方自行布线。 ⑶完成电视、电信、宽带安装至楼层标准位置的弱电合内，容量须符合标准。至各房间及室内各点由乙方自行布线及开通。 ⑷完成市政至大楼管网配备供水管及水表安装到位，连通水表至屋顶生活水箱并安装设置水箱浮球自动阀控制水位，供水管径确保给水能力满足该物业经营的需要（水箱的容量不低于50吨）。完成自生活水箱至各楼层管井内，并留接口。 ⑸排水：完成大楼化粪池至市政排水管网。排水能力必须确保该物业经营的需要。完成室内各排水排污点到各楼层管井内，并留接口。 ⑹消防（喷淋）：完成消防泵，喷淋泵安装，DN100给水管连通地下300吨消防水池和屋顶50吨消防水箱，完成喷淋主、次管安装，完成消防系统的安装通过建筑消防验收，并向乙方提供建筑消防验收合格证复印件。乙方二次装修中完成支管、喷淋头、烟感器等设施安装。二次装修消防申报验收由乙