中国房地产业市集中度分析.docVIP

中国房地产业市场集中度分析中国房地产业市场集中度分析杨承坤　(北京师范大学经济与工商管理学院　北京　100875)【摘要】　市场集中度是衡量产业组织市场结构常用的指标,反映市场垄断程度的高低。我国房地产企业数量多,规模较小,市场集中度虽然每年都有一定程度的增长,但整体仍然处于较低水平,这反映出我国房地产开发企业小、散、差和住房建设的规模化程度低等问题。本文按经营收入水平测算了全国2000年至2006年房地产市场集中度情况,分析其变化趋势,并解释了产生这一趋势的原因。【关键词】　房地产　市场集中度　　1　市场集中度的含义及衡量指标根据现代产业经济学理论,市场集中度是衡量产业组织市场结构常用的指标,反映市场垄断程度的高低,是市场结构的主要构成因素。一般情况下,市场集中度越高,厂商的市场支配力越大,市场的可竞争性亦越低。当少数厂商的市场占有率高到足以影响市场竞争的本质,乃至市场价格形成的方式与企业内部定价的原则,而市场进入门槛又高不可攀时,就形成了垄断。卖方集中度是市场结构要素中最重要的分析对象,对卖方参与者间的竞争程度、竞争态势、竞争的有效性等有着极为重要的影响。市场集中度的衡量指标主要有产业集中度、洛仑兹曲线、基尼系数、赫芬达尔-赫希曼指数、墒指数等,其中产业集中度使用最为广泛。产业集中度的测量方法如下:CRn =∑ni=1Xi/∑Ni=1XiCRn:产业中前n位企业的行业集中度。X:i产业中第i位企业的产值、产量、销售额、销售量、职工人数或资产总额等数值n:产业内要衡量的企业数,一般计算排名前4位和前8位的企业的集中度。N:产业的企业总数根据经济学家贝恩1的市场结构划分,依据CR4和CR8的不同取值,可将市场划分为6种类型:表1　贝恩的市场结构划分CR4值(% ) CR8值(% )寡占Ⅰ型(极高寡占) 75≤CR4-寡占Ⅱ型(高集中寡占) 65≤CR475 85≤CR8寡占Ⅲ型(中上集中寡占) 50≤CR465 75≤CR885寡占Ⅳ型(中下集中寡占) 35≤CR450 45≤CR875寡占Ⅴ型(低集中寡占) 30≤CR435 40≤CR845竞争型(原子型) CR430 CR840　　资料来源: [美]J. S.贝恩《产业组织》,丸善1981年版。　　植草益2根据CR8的不同取值和产业规模状况,又对市场结构作了如下划分:表2　植草益的市场结构划分市场结构粗分细分R8(% )产业规模状况(亿日元)大规模小规模寡占型极高寡占型70≤CR8年生产额≥200年生产额200高、中寡占型40≤CR870年生产额≥200年生产额200竞争型低集中寡占型20≤CR840年生产额≥200年生产额200分散集中型CR820年生产额≥200年生产额200　　资料来源: [日]植草益:《产业组织论》,筑摩1982年版。　　2　房地产行业的界定及产品特点分析2. 1　房地产行业的界定房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业,由从事房地产开发、经营、租赁、信托、房屋维修、装饰等经济活动的企业群体所组成。房地产业的主要经济活动包括:土地的开发和再开发,土地使用权的出让和转让,地产的经营,房屋的组建修缮、装饰以及买卖、租赁、互换、抵押、典当等,同时还包括由此形成的房地产交易市场、信贷业务、信息咨询、劳动服务等。2. 2　房地产业产品特点分析房地产业产品差异性大,不同区域间产品替代性差,产品差异主要体现在以下几个方面:①区域差异。房地产最重要的特性是其位置不可移动性或固定性,它是房地产商品区别于其他商品最显著的特点,特定的消费者只会在特定的市场区域内选择商品,不同市场供给的产品难以互相替代,因而难以形成统一的市场,也就不存在统一的市场竞争和市场价格。在特定的区域内,区域外的房地产无法“流入”参与·97·区内的竞争,区内的房地产企业也不能“流出”参与区外的竞争。区域内的房地产企业尽管在市场重合的区域存在竞争,但在更大程度上它们都有各自的垄断区域。房地产的不可移动性,就决定着其市场区域性强,每座城市的房地产市场出现各自独特的发展态势。②消费需求差异。随着居民收入和生活水平的提高,消费者需求日趋多样化,购买房产时在房屋的区位、户型、工程质量、环境、物业管理、公共服务和社区文化理念选择上,需求差异很大。③价格差异。拿典型城市北京、上海、广州的商品住宅均价来说, 2005年北京为6725元/平米,上海为6698元/平米,而广州为5114元/平米,都大大高于全国商品住宅的平均价格3010元/平方米。住房市场的价格差异进一步导致了住房市场结构和住房有效需求差异。3　我国房地产业市场集中度的测量3. 1　房地产企业总数变化情况如图1所示, 2000年至2004年,全国房地产开发企业数量呈逐年上升趋势, 2004年全国房地产开发企业数量达到59242家,2005年企业