E_中信御园_推售及价格策略方案(终稿)讲解.ppt

A1户优劣势分析 A2户优劣势分析 B户优劣势分析 C1户优劣势分析 C2户优劣势分析 本体分析小结 起势活动 圈层营销 本项推售策略 具体推售计划 本项价格策略 附件1：接待流程图 附件2：应对二手卖买措施 THE END 本报告是严格保密的 推售及价格策略方案 项目存在的问题 问题1：销售结果：截止2月份签约49套，与“项目售罄”市场信息有所偏差； 问题2：来自媒体的声音：“御园给人的感觉比较神秘，只知道是在黄旗山下的一个纯别墅项目！” 问题3：来自同行的声音：“御园的形象不是很鲜明，稀缺、身份感诉求不够突出！” 问题4：来自客户的声音：“御园不是早都卖完了吗？我听朋友说他找关系买也买不到！” 取道 推售及价格策略方案 度身 明势 竞争分析 项目分析及客户分析 推售及价格策略 50套 2011年4月 约2200-2800万 预计4万-5万 600-700平 独栋 锦绣山河 4套 持续销售 1600-2000万 3万-5万 520-800平 独栋 湖景一号 — 持续销售 460-550万 1.4万 330-380平 联排 清华居 36套 持续销售 600-700万 2万 295-330平 联排 国际公馆 49套 持续销售 260-350万 1.2-1.5万 218-228平 叠加 15套 2011年4月 — — 275-551平 独栋 御海蓝岸 132套 2011年中 — — 195-305平 双拼、联排 保利松山湖 192套 2011年中 — — 200-300平 双拼、联排 湖山大境 126套 2011年5月 — — 200-250平 联排 丰泰城 190-210平 468-805平 252-435平 472平 236-285平 面积 — 持续销售 1000-3000万 2-4.5万 独栋 丰泰观山碧水 约100套 持续销售 400-700万 1.3万 双拼 8套 持续销售 800万 1.5-2万 独栋 麓湖 34套 2011年4月 — — 双拼 213套 持续销售 377-456万 1.6万 大平面 天骄峰景 货量(套) 推货时间 总价 单价 产品 项目 市场上，独栋别墅的存量较少，该产品属于市场稀缺产品，总价在800-3000万，而单价是1.5—5万/平米，其中，即将在4月份面市锦绣山河单价及总价跟本项目竞争最大，且货量也是最大，是本项目最大的竞争对手 取道 推售及价格策略方案 度身 明势 竞争分析 项目分析及客户分析 推售及价格策略 项目基本信息 地址：东城黄旗山旁 占地面积：140073平方米 建筑面积：119000平方米 容积率：0.57 建筑密度：23.25% 绿化率：45.12% 总户数：155户 车位数：376 户型：共155套独栋别墅，共户型面积约670～900平方米。 约871.2 约817.2 约864.66 约807.12 约899.42 约804.63 约715.01 约771.15 约683.91 总建筑面积（单位：㎡） 100%　 155户 共9户型 1.9% 3 D3 3.9% 6 D2 2.6% 4 D1 1.9% 3 C3 12.3% 19 C2 9.6% 15 C1 22.6% 35 B 6.5% 10 A2 38.7% 60 A1 比例 数量 型号 项目地理位置优越，地处东莞传统富人区，且项目是东莞唯一再推纯独栋别墅区，主力的户型680平米及715平米的独栋产品，这也是东莞独栋市场需求的主力，契合市场需求 地下层 一层 二层 三层 优势： 地上车库直接入户，方便进出； 下沉式庭院，双首层，采光和通风俱佳，花园庭院设计彰显生活压制； 户型对称布局，轴线清晰，户型方正实用；豪华旋转楼梯，彰显居所气质； 大开间卧室，舒适高，景观视野开阔； 卧室舒适度高，主人空间独占一层，卫生间、衣帽间、书房等功能齐备，保证私密性、彰显主人尊贵身份。 劣势： 为数不少的单位临路，噪音大 ； 地下层 一层 二层 三层 优势： 负首层功能空间齐全，主佣分区； 大尺度私家花园，可举办私家派对和聚餐； 对称布局，轴线清晰，布局形成良好风水，且方正实用； 主卧南北通透，独占一层，豪华衣帽间、卫生间，带给主人奢华享受； 地下层 一层 二层 三层 优势： 客厅双向入口，纯南向客厅庭院尽享阳光； 每个卧室都配有阳台或露台，附加值高； 主卧朝南，独占一层，尊享大露台，豪华男女双更衣间独具一格； 劣势： 女孩房、小男孩房和父母房面宽小、进深大，采光度及舒适度一般 ； 地下层 一层 二层 三层 优势： 庭院长廊加景观水池，形成私家庭院景观体系； 户型方正紧凑，空间利用率高 二层主次卧套房，带书房，豪华套间配置； 主卧南北通透，独占一层，卫生