连云港房地产市场进入战略研究..doc

目 录 第一部分：连云港城市发展方向研究 7 一、连云港城市发展现状分析 7 1.1城市区位分析 7 1.2城市地理分析 8 1.3行政区划分析 9 1.4对外交通分析 10 1.5城市经济分析 12 二、连云港城市发展潜力研究 14 2.1港口优势分析 14 2.2能源优势分析 15 2.3土地资源优势分析 16 2.4政策优势分析 17 三、连云港城市规划研究 20 3.1规划核心“战略东进、拥抱大海” 20 3.2三大城市定位分析 21 3.3连云港城市总体规划修编（2006-2030） 24 3.4连云港控制性详细规划及分区规划研究 27 第二部分：连云港城市化进程与人口研究 44 一、连云港城市化进程分析 44 1.1城市化率 44 1.2城市化进程中的制约因素 45 1.3城市化措施 48 二、连云港的人口发展分析 50 2.1总人口及城镇人口 50 2.2城市面积及市区人口 51 2.3人口变化趋势预测 53 2.4连云港市区近期（2010年）人口总数预测 55 第三部分：连云港的房地产市场研究 59 一、连云港房地产整体市场分析 59 1.1城市房地产开发概况 59 1.2商品住宅市场 60 1.3商业市场 73 1.4办公楼市场 80 1.5 酒店业市场 90 1.6 酒店式公寓市场 94 二、竞争房地产企业研究 98 2.1本地典型开发商 99 2.2“苏系”典型开发商 103 2.3“闽系”典型开发商 121 三、连云港各功能区房地产市场 125 3.1连云墟沟 125 3.2开发区 135 3.3新海地区 143 第四部分、连云港房地产发展战略建议 155 一、连云港的现实城市格局 155 二、连云港的策略性机会 155 三、结语 157  前言 连云港是1984年国家首批开放的14个沿海港口城市之一，但是他的发展却明显落后于其他同等级地区，目前在全国房地产热火朝天的大势下，低房价，却拥有丰富资源的连云港是否具有投资价值？未来潜力？ 为了研究连云港城市的发展轨迹，发掘他未来的潜力空间，易居中国研究机构与天鸿地产利用长达半年的时间，屡次进入连云港进行实地考察，踏勘各类相关物业及土地，并在多次调查、数据整理、分析交流过程中，逐步得出以下结论： 连云港城市发展方向研究 1. 城市发展现状分析 目前，从整体当前发展格局看，连云港城市具备了得天独厚的自然和区位资源，并拥有港口、能源、土地及政策扶持等优势。但由于历史原因，连云港城市内部的发展分成三个相对独立部分，城市空间“哑铃”状布局制约城市化进程，从城市空间利用的角度看，在这其中如果能够有综合性的开发，并将三个片区整合在一起，城市将产生巨大提升能量。 2.城市发展方向分析 研究发现，连云港城市未来发展将以新浦老城区为核心向东拓展，规划的新行政中心周边将是近期开发最具潜力区域，连岛开发将跳脱城市概念，而连接新浦与连云的沿线将是远期大规模开发最具潜力区域。 各规划区域开发潜力评估： 区域 规划总用地（K㎡9.83 山海景观、连云区商贸聚集区 4 4 连岛海滨旅游度假区 7.63 江苏第一大岛、山海景观 3.5 4 东哨西墅 6.3 连云区政府、山海景观 3 4 中云 20.55 经济开发区、前、中、后云台山 3 3.5 猴嘴 8 花果山大道、沿海铁路客运站点 3 3.5 嘉泰 15.3 规划都市型产业基地 2.5 3 东河新城 3.965 新浦区政府、大学园区 3 4 新浦新区 6.755 市政府、政治文化、科技艺术中心 4 4 凤凰新城 8 南城镇政府、凤凰山公园、城市“南大门” 3 4 孔望山新城 5.2059 海州区政府、山水景观 3 3.5 蔷薇河片区 2.523 城市“西大门”、蔷薇河 2.5 3 解放东路片区 6.01 新浦中心城区东延伸、大浦河 3 3.5 备注：0代表“不好”；4代表“很好” 连云港城市化进程与人口研究 研究发现，目前连云港市区人口较少 ，未来人口增长有赖连云港经济的发展。 连云港的房地产市场研究 连云港房地产整体市场分析 连云港房产开发主要以住宅为主，其他物业比重较小，物业品质升级空间较大！ 物业类型 现状特征 住宅 在现有和已经形成的房地产开发中，多以中小规模住宅项目为主，部分区域虽形成聚集，但因商业等配套设施的不足最终不能真正形成规模。 商业 连云港的新浦区、海州区、连云区三大中心区目前均处于各自为政打造本区域商业中心为主要发展目标阶段，且现有商业配套无法满足日益增长的消费需求。 办公 分布较散，市场份额低，未来在滨海商务核心区规划聚集。 酒店 星级酒店（四星级以上，含四星）比重小，商务客为主，旅游客为辅。 酒店式公寓