青岛市房地产市场现状.docVIP

青岛市房地产市场现状 3.1 青岛形势分析 3.1.1 经济环境分析 2010年以来，全市深入贯彻落实科学发展观，积极实施各项宏观调控政策，推动经济发展方式转变和经济结构调整。全市经济回升向好势头得到进一步加强，总体开局良好。 初步核算，一季度全市实现生产总值(GDP)1117.1亿元，增长15.3%。其中，第一产业增加值24.5亿元，增长3.1%；第二产业增加值586亿元，增长19.8%；第三产业增加值506.7亿元，增长11.3%。 图3.1 图3.2 3.1.2房地产市场分析 （1） 房地产政策 由于房地产市场的不健康发展,国家出台一系列政策进行宏观调控,之后各省市政策紧接出台各种政策进行调控. 2010年3月4日，青岛市人民政府办公厅以青政办发〔2010〕4号 文发布了《青岛市新建商品房预售资金监管暂行办法》，该办法的主要内容为： 房屋管理局下设的房地产交易资金监管机构负责新建商品房预售资金的具体监管工作； 新建商品房预售资金只能用于购买本工程开发建设必需的建筑材料、设备和支付工程建设的施工进度款、缴纳法定税费、偿还本工程开发贷款及支付本工程其他相关费用； 房地产开发企业在申请办理《商品房预售许可证》前，应自行选定一商业银行作为资金监管银行，办理新建商品房预售资金监管申请手续、签订监管协议； 根据监管协议，房地产开发企业到监管银行开设预售资金监管专用账户。购房人所缴纳的定金、首付款及全额房款直接存入监管银行专用账户； 购房贷款由贷款银行或住房公积金管理机构直接发放到监管专用账户； 开发企业使用新建商品房预售资金，应当先将项目用款计划报监管机构审核。开发商使用监管账户内资金时，应向监管银行提交包括监管机构确认的项目用款计划在内的有关材料，监管银行经审核对符合项目用款计划和拨付条件的，按照监管协议约定的方式及时拨付，对不符合用款计划和拨付条件的，不予拨付。 该办法于2010年3月1日施行。该办法的施行对开发商在项目建设过程中的用款将起到一定的制约作用，开发商对各项用款应当提前办理，以免影响项目进度。 （2） 新政后国民反应 “新国十条”出台后，楼市一片喧哗。对于青岛楼市，面对一路攀升的房价，58.65%的业内人士认为青岛的房价多少有些“虚高”，开征物业税或征收房产保有税则成为39%的人最为认可的调控方式。 图3.3 在对国十条新政的态度调查中，支持者占到40%，32%的购房者认为新政的出台会错杀部分改善型置业者，还有27%的人群对此没有感觉。而对于青岛下半年楼市，31.88%的调查者认为会下行回落进入调整期” （3） 2009-2010年青岛房地产行业竞争格局 据统计可知，岛城自2009年3月份以来，岛城楼市一改此前徘徊在千套左右的颓势，开始强势反弹，销售量扶摇直上，直至11月份达到顶峰9844套。于此同时在2009年青岛市12月份的二手房市场在国家政策的推动下，二手房市场呈现一片繁荣景象，仅市内四区二手房成交量突破5000套。同时从整个2009年的房地产市场来看，房价从2009年的3月份开始出现微幅上调，到6月份开始趋猛，从11月份开始，伴随着销售量的持续攀高，房价也达到了一年中的最高点，涨幅普遍在20%到30%之间。其中市内四区四方和李沧的涨幅最大。与新建商品房一样，二手房市场的价格也在2009年年底攀上了最高点，二手房房价的涨幅也在10%以上 据中国指数研究院的最新监测，2010年的第一周（1月4-10日），监测的31个城市中，楼市成交面积环比上升的城市仅8个，青岛涨幅最大，环比上涨70.30%，分析产生这种现象的原因，主要体现在三个方面，第一是购房优惠政策的延续；第二是由于 “两改”项目带动的拆迁居民群体的购房需求仍然很大，成为2010年楼市再火一把的主要推动因素；第三是大量的房地产商进军青岛房地产市场在一定程度上也促进了房地产市场的发展，加剧了消费者对房地产市场看涨的预期。 不过，随着国家近期多次下发通知要求严控房地产市场，强调二套房贷首付不低于四成，新楼盘开盘销售应一次性公开全部房源等措施，将打击部分楼市投机分子。这将加剧房地产市场的竞争。 （4） 新政下房地产市场发展 受近期调控政策的影响，各位购房者也开始理性对待买房这件事，人们的购房观望态度比较明显，2010年5月岛城新房共成交8908套，相比四月份的9258套，成交有所下降，岛城各市区中，市内四区成交低迷，成交仅1329套，而郊区依然是楼市成交主力，其中胶南成交十分活跃，仅5月成交量就高达2633套。 图3.4 图3.5 进入2010年以来，岛城楼市一月份成交7406套，二月份3038套，三月