2003年季度中国房地产行业分析报告.docVIP

2003年4季度中国房地产行业分析报告 第一章 全国房地产市场年度综述 2003年，国土资源部发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，土地交易价格全面大幅上涨，土地开发异常活跃，普通商品房用地供应增长迅速。 住宅市场：住宅投资额持续上升，但增长速度有所减缓，住宅竣工面积增速加快，郊区住宅的快速发展；住宅需求持续旺盛，上海供需基本平衡，北京、重庆、深圳供过于求趋势显现；住宅平均销售价格平稳上升，但局部区域波动较大，二手住宅市场异常活跃。 写字楼市场：北京、深圳写字楼新增供应强劲，上海、广州新增供应平淡；北京、广州甲级写字楼租金持续下滑，上海、深圳上涨趋势明显；除广州外，各大主要城市甲级写字楼需求旺盛，产权式小户型写字楼走俏上海。 商铺市场 :2003 年全国商铺市场发展迅速北京商铺市场发展红火但火热的商铺市场，并不能掩盖相当多的城市商铺空置率高的问题。 第一节 房地产开发 2003 年，中国房地产投资高速增长，随着土地使用权获得方式的改变--全面实施招投标、挂牌、拍卖，致使土地价格大幅上涨。 一 、 2003 年房地产开发面积 1995-2002 年全国房地产开发面积 2003年1－12月全国房地产开发面积 指标名称 累计实际完成额 累计增长率 本年购置土地面积（亿元） 36965.03 21.5 本年开发土地面积（亿元） 20853.75 20.2 商品房施工面积 (万平方米) 116907.46 26 商品房竣工面积 (万平方米) 39509.75 21.5 二 、 2003 年房地产投资额 2003年1－12月全国房地产投资额 指标名称 累计实际完成额 累计增长率 投资完成额 10106.12 29.7 住宅 6782.41 28.6 办公楼 508.64 34.2 商业营业用房 1277.48 37.6 其他 1537.59 32 本年资金来源合计 13128.22 37.6 国家预算内资金 11.14 -6 国内贷款 3125.14 45.4 债券 0.34 -86 利用外资 184.45 17.9 其中 :利商直接投资 114.08 0.1 自筹资金 3758.24 38.1 其他资金 6048.91 34.4 各项应付款合计 1610.64 23.7 1999-2003 年中国房地产开发投资总额 第二节 房地产市场 土地市场： 2003 年，国土资源部发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，土地交易价格全面大幅上涨，土地开发异常活跃，普通商品房用地供应增长迅速。 住宅市场：住宅投资额持续上升，但增长速度有所减缓，住宅竣工面积增速加快，郊区住宅的快速发展；住宅需求持续旺盛，上海供需基本平衡，北京、重庆、深圳供过于求趋势显现；住宅平均销售价格平稳上升，但局部区域波动较大，二手住宅市场异常活跃。 写字楼市场：北京、深圳写字楼新增供应强劲，上海、广州新增供应平淡；北京、广州甲级写字楼租金持续下滑，上海、深圳上涨趋势明显；除广州外，各大主要城市甲级写字楼需求旺盛，产权式小户型写字楼走俏上海。 商铺市场 :2003 年全国商铺市场发展迅速北京商铺市场发展红火但火热的商铺市场，并不能掩盖相当多的城市商铺空置率高的问题。 一、土地市场 2003 年是中国房地产市场快速发展与宏观调控相互结合的一年。溯本追源，加强我国房地产市场的宏观调控的首要任务和着眼点正是土地市场，由于我国国情的特殊性，国家成为土地使用权市场唯一的供给者。但由于受计划经济的影响，土地市场发育缓慢，问题众多，垄断也极易导致低效运作或寻租空间的存在。因此，土地市场的发展和完善，正是房地产市场健康发展的前提。 2003 年共出台了约 40 项全国性的关于房地产市场的政策法规，其中的主线正是 121 号文及 18 号文。而 18 号文更是对 121 号文的补充及深化，指出了调控房地产市场总的指导思想－完善和促进我国房地产市场健康发展。这一政策导向直接影响了 2003 年的土地市场。 然而真正揭开 2003 年土地市场全面整顿序幕的是 2 月 18 日国土资源部所发的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》。该通知明确提出了严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，防止楼市动荡带来风险；停止别墅类用地的土地供应；对于普通住宅价格上涨过快的地方，适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应等。整个 2003 上半年在全国范围内，都在进行土地市场的整顿清查工作。至下半年，针对土地变相利用、变相浪费等现象，各地打量建设开发区的、大量的园