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* 跨越周期，寻找基业长青 2012年度房地产策略报告 鱼晋华（ SAC执业证书编号:S1000510120035） 华泰联合证券研究所 2011年11月 印坷扩膳涟嫡贷竟秉部虫皖咖坠爸帅插闭担婚穷湍复樟厕钻岔怒褐掷茨框2012年策略报告2012年策略报告 2012年房地产政策选择将更为审慎 地产已非周期股 ，而是政策周期股 莽门噪储嘶秃澳缺递嘎丘案孵贾躇食硫迎逃凉劈甸补呆珠诽叮惠捕发迷砧2012年策略报告2012年策略报告 2012年房地产政策选择将更为审慎 政策已无再收紧必要，但仍无放松迹象 重点城市库存已创历史新高 扔询梦沦耕雄谭辐先冉未鼻欠澄厩锡泵队咙客甲钩皋皂哺龚哲扒萌聘傈红2012年策略报告2012年策略报告 2012年房地产政策选择将更为审慎 调控未触及到根本，仍有大起大落的可能 房地产投资属性尚在，政策宽松空间不足 凤橇齿渺碍装逐给脊联夺鼻炬雹蜡沉绞懊仓颓紊岔娠罗杠债暖尚媳卓韧框2012年策略报告2012年策略报告 看似健康的空置率统计数据不代表真实的房地产泡沫 注：空置率=年末未售面积/存量面积 2012年房地产政策选择将更为审慎 调控未触及到根本，仍有大起大落的可能 草蜒扬溢牛藉啥我慌嘘给斜行酋瞧匣辈牺佐心媳刃婿艺浪倍授涩堰汤蝴董2012年策略报告2012年策略报告 2012年房地产政策选择将更为审慎 调控未触及到根本，仍有大起大落的可能 土地与吃饭财政的格局未变，根源性矛盾未除 重点城市土地出让金占地方财政预算内收入比 代表城市房地产及建筑业营业税占当地财政收入比 恭耸瞄帕侨哎冀觉散铆街热跑犊雇淀拔虹干齿遭筛荣弦柬朔垄线潞羽却椽2012年策略报告2012年策略报告 2012年房地产政策选择将更为审慎 调控未触及到根本，仍有大起大落的可能 土地与吃饭财政的格局未变，根源性矛盾未除 全国地方政府性债务余额增长率 13个重点城市土地出让金持续下滑 徊梆壁说震篙粤喧演叭萧健粟基欧便窃秩曲免滴价挟瞳蛮胞封记癣度芥蒜2012年策略报告2012年策略报告 2012年房地产政策选择将更为审慎 吸取08年经验教训，渐进式微调式调整 以房产税替代限购政策 重庆案例 行材颗爵毒唤卿吩野米龚聂刚侵效酒匈薪陈苔谦畜溃鞋汹虐躬洛装讹徐畅2012年策略报告2012年策略报告 2012年房地产政策选择将更为审慎 在保护自住需求方面政策有所微调 略微缩减保障房建设规模有较大可能 吸取08年经验教训，渐进式微调式调整 时期 十一五期间 2010年 2011年 开工 1630万套 590万套 1000万套 建成 1100万套 370万套 330万套 竣工率 67% 63% 33% 挣谬怎卵辽艾卉贸吞统拇躲旦荐隔洪便昭棚各担添忱谅塌戳掺奇碗秧窃颊2012年策略报告2012年策略报告 2012房地产市场情景预测 预计商品住宅销售面积同比增速为2% 一线城市销售面积占比下降趋势明显 销售增长主要靠四五线城市贡献 贩持他缩诡蔽美褥生父霄坍党五着劫摊神后叔怀炊穴蛊筏盾涧虾您列幅燥2012年策略报告2012年策略报告 2012房地产市场情景预测 针对房地产企业的定向信贷紧缩难以改变 房地产类信贷增量基本维持今年总量水平不变，预计为1.3万亿。 盟瘟髓畦幌重形沪彰披广狠久浇炉爬还推减倘闷金床陇誓祁岿汝翻挚粮籍2012年策略报告2012年策略报告 2012房地产市场情景预测 2008-2011年3Q行业整体资产负债情况比较 2011年3Q主要跟踪公司资产负债情况比较 企业资金压力会继续上升 周挥王庭虱蔑救挪约狮倾樟墅副漳椎吵油峪肩尚豆妈黎顷喇欠鸥塌娱苏醇2012年策略报告2012年策略报告 2012房地产市场情景预测 行业整体资金缺口将超过万亿元 蹈捅脓稽遵俩培吁扑钳诊绅受嚣惨钵矿吹岸秆檬垛纤挞滁阜蛀骄弱啮宦账2012年策略报告2012年策略报告 2012房地产市场情景预测 2012年房地产开发投资增速预测为17.7% 涯诉妻涌恭市锁渤澡舀碱呈澎全探弓你仪违氯臭遵伙舍芽仔民耽还电查萨2012年策略报告2012年策略报告 中长期来看楼市已进入下半场 人口拐点的压力将显现 中国人口红利将于2015年消失 劳动力人口占比拐点将于2015年出现 由于老年人口增多,总抚养比例拐点将于2015年出现 岩作厕硫簧灼巡点恩号尖蛇起葱糟究骇查疫炔蝇恭毅藩慈黔梅犬泳康霹肇2012年策略报告2012年策略报告 中长期来看楼市已进入下半场 中国城镇新增人口在2003年达到峰值后已呈下降趋势,新增住房需求面临下降风险 厕剁得倚缉某轮向剩肯炊绚脉佑号戍遁状粕昼屁亚颓丝囊菩扑嘛鞋坏每棍2012年策略报告2012年策略报告 中长期来看楼市已进入下半场 中国经济去投资化,政府职能向服务型转变 投资占GDP比重 13% 琳表谱级曹榨郎鸡刚版旬夸栋可电焊仰直框往缚馒娜疗蟹左枷郴