2.物权法解剖.ppt

（2）按份共有人有权要求分出或者转让自己的份额。（与共同共有的区别） （1）按份共有人的优先购买权 《民法通则》第78条第三款：按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。 （2）房屋承租人的优先购买权 《合同法》第230条：A. 出租人出卖出租房屋，必须提前3个月通知承租人；B. 承租人在同等条件下具有优先购买权;C. “买卖不破租赁” 3. 建筑物区分所有权：建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑所有权。 701 702 601 602 501 502 401 402 301 302 201 202 101 102 402的业主 1. 402房的专有权 2. 共有权：外墙 3. 基地权 4. 社员权 建筑物“共有部分”的所有权承载着重大的经济利益： 谁可以从建筑外墙上的广告牌获得收益？ 小区车库是谁的？ 住户是否有权擅自改建房屋结构？ 目前我国法律对建筑“共有部分”的产权规定不明 [案例1]成都香榭里A区业状告开发商： 交大路188号香榭里A区内有两处物管用房、一处地下车库。2001年，成都市房管局向小区开发商成都汇联住房经营管理股份有限公司颁发了这3处设施的产权证，开发商因此对3处设施进行占有、使用、收益和处分。但小区业主认为，这三处设施属公共配套设施，并已纳入销售成本，因此产权应属小区全体业主。 《物业管理条》 第38条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。 《物业管理用房规划建设管理若干规定（试行）》（2004年7月1日实施）1、物业管理用房包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。2、物业管理用房产权属该物业区域内全体业主共同所有，市房管局根据这一原则进行产权登记。 汽车和自行车库是否属于物业管理用房？ [案例2] 全国首例小区车库之争一审落槌：南京鼓楼区法院一审判决：星汉城市花园小区开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。 位于南京水佐岗的星汉城市花园小区共有５９个地下车位，开发商以至少８万元的单价卖掉了３７个，其余的被物业公司以每月２５０元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。03年６月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。 判决理由：1、南京市规划局要求开发商按每户0.2个车位的标准建车库，这就明确了车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。（地方性法规） 2. 小区实有土地使用面积为7697.60平方米，公摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计入商品房的成本，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上车库。 在深圳，几乎每个购房者在签订购房合同时都会被要求与开发商签一张“附表四”，其内容包括： 1.屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权归开发商所有； 2.外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益归开发商所有； 3.小区及其附着物的广告收益归开发商所有； 4.小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施（含地下停车 场、会所等）的经营管理权归开发商所有。 《深圳经济特区房地产转让条例》第13条规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。 ——《小区共用部位，产权到底归谁》 《南方周末》2004.8.12 王利明 《中国物权法》起草委员会组长???? 住宅小区的会所、车库等设施，不属于建筑物区分所有权所界定