(0物业管理案例 2.docVIP

案例一： 某新建住宅小区于2011年4月1日交房，至11月底业主已全部入住。前期物业管理由建设单位选聘甲物业服务企业管理，签了两年的合同。由于甲企业管理制度不规范，管理人员不到位，因此管理水平与先前的承诺差距较大，业主们很有意见。要求召开业主大会。在街道办事处指导下，业主大会顺利举行。经表决同意解聘甲物业服务企业，新聘乙物业服务企业，并签了物业服务合同。但甲公司认为自己的合同尚未到期，业主大会的做法违约，拒绝乙公司不能进入小区。所以资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。 分析本案，请回答： （1）该小区能否成立业主大会？成立业主大会的程序是什么？ （2）该小区业主大会是否违约？为什么？ （3）甲公司有哪些错误之处？ （4）甲乙两家物业服务企业应当怎样进行移交和检查验收？ 答案： (1)该小区能够成立业主大会。因为根据《上海市住宅物业管理规定》，在一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上即可成立业主大会。而本案业主已多数入住，因此已经达到业主大会的成立条件。 (2)该小区业主大会的做法不违约。本案中甲物业服务公司与建设单位签订的合同，属于 前期物业服务合同。而前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 (3)甲公司有以下错误： 1)管理制度不规范，管理人员不到位，使管理水平与先前的承诺差距较大； 2)阻止乙公司接管小区，致使资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。 (4)甲公司在物业服务合同终止时，应当向业主委员会移交物业资料、共用部位以及共用设施设备和相关的人、财、物。乙公司承接该小区物业时，应当对房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验收，并对业主委员会转交的相关资料进行核对接收。 案例二： 某小区的物业服务收费是包干制。业主委员会成立一年后，要求其选聘的物业服务企业公布全部收支帐目，包括人员工资、办公经费、维修资金、车辆停放收入及企业利润，并提供发票原件，接受审核。物业服务企业则认为自己是实行包干制的，收支帐目属自己的经营性行为且涉及商业秘密，对业主委员会的要求予以拒绝。 问题一：请简述包干制的含义。 问题二：业主委员会可以要求物业服务企业公布全部收支账目吗？为什么？ 问题三：维修资金的账目应公布哪些内容？ 答案1：包干制的含义：业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，企业自负盈亏的一种物业费支付方式。 答案2：业委会不可以要求物业服务企业公布全部收支帐目。因为在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己。业主只能对物业服务企业是否按合同要求的内容和质量标准提供服务进行监督，对物业管理工作提出改进建议。 答案3：1）资金交纳、使用和结存的金额。2）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况。3）业委会活动经费在维修资金中列支的项目和费用以及按户分摊情况。4）物业服务合同中约定的其它情况。 案例三： XX花园A座的电梯经常损坏，虽然物业服务企业每次都及时通知专业维修单位及时维修，但只是小修小补，没有解决根本问题。一天，A座电梯又突发故障，三位居民被关在电梯内达半小时。现小区业主委员会要求物业服务企业一定要及时对该电梯进行彻底更新改造，切实解决业主的后顾之忧。 问题1：A座电梯的更新、改造，要经过哪些程序？ 问题2：A座电梯目前的现状已经影响了居民的正常使用，且有安全隐患，对此物业服务企业应当怎样做？ 问题3：如果该住宅小区遇到紧急情况需要动用住宅专项维修资金，应按哪些程序操作？ 答案1：1）物业服务企业应当持电梯相关部门出具的该电梯相关材料，向业委会提出列支住宅专项维修资金。2）业委会24小时内召开业主委员会会议，经讨论业委会审核同意。3）报区、县房管部门备案。4）经维修资金开户银行指定的审价机构进行工程预算咨询，依据咨询意见组织实施维修。 答案2：1）采取紧急防范措施2）制定维修、更新方案3）向业委会、房屋部门报告 答案3：该小区已成立业主大会，因此遇紧急情况动用维修资金，应按如下步骤操作：1）物业服务企业应当持有关材料，向业主委员会提出列支专项维修资金。2）由业主委会审核同意后，报区、县房管部门备案。3）经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。 案例四： 某住宅小区的个别业主擅自将防盗门外移，装在了公共走道上，侵占了公共部位。其他业主也纷纷效仿。为制止这类在物业使用中的禁止行为，该小区业主委员会召开了业主大会临时会议，通过了限期拆除违法搭建的决议。在规定的期限内，大部分业主拆除了擅自的搭建，只有个别业主仍置若罔闻。物业服务企业在多次劝阻无效的情况下，经业主委员会授权，强行拆除了个别业主违法安装的防盗门