4房地产投资项目基础数据的估算讲稿.ppt

4．3借款还本付息的估算 4．3．4借款还本付息表 借款还本付息表只反映固定资产资金的借款本息，而没有反映流动资金借款本息。流动资金借款的还本付息一般是每年利息照付、期末一次还本。 其表格形式如表5-21。 序号 项 目 合 计 1 2 3 … N 1 借款及还本付息 1 1．2 1．3 1．4 1．5 期初借款本息累计 本金 利息 本期借款 本期应计利息 本期还本 本期付息 2 借款偿还的资金来源 2．1 2．2 2．3 2．4 利润 折旧费 摊销费 其他还款资金 表4-21 借款还本付息表 单位：万元 4．3借款还本付息的估算 针对项目还本付息表，可进行如下分析。 1．分析项目债务清偿能力 2．协助安排短期贷款 3．研究资金筹措方案的合理性 序 号 项 目 名 称 建设期 经营期 第1期 第2期 第3期 … … … 第N-1期 第N期 1 可出租建筑面积 2 单位租金 3 可能毛租金收入 4 出租率（%） 5 有效毛租金收入 6 转售收入 7 转售成本及税费 8 净转售收入 房地产开发项目出租计划及出租收入计划表 表4-11 单位：建筑面积（㎡），销售收入（元） 项 目 建筑面积 （㎡） 售 价 （元/㎡） 2001年 2002年 2003年 合计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 地上商业部分 公寓楼部分 地下商业部分 地下车库部分 总 计 表4-12 房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案） 单位：万元 物业 类型 初始租金 （元/㎡） 年期 3 4 5 … … 14 15 总 计 入住率 地上商业部分 收 入 （万元） 公寓楼部分 地下商业部分 地下车库部分 其他面积 总 计 表4-13 房地产项目出租收入计划表（全部出租方案） 单位：万元 4．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2．租售价格的确定 1）房地产开发产品定价方法 《房地产开发项目经济评价方法》中规定： 租售价格应根据房地产项目的特点确定，一般应选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。 这个定价过程就是市场比较定价法的运用。 4．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2）市场比较法定价过程 ① 搜集交易实例 ② 选择比较实例房地产 ③ 建立价格可比基础 ④ 比较实例的比较和修正 ⑤ 确定该房地产的比准价格 5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 3．经营收入估算 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。 5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 5．2．2税金估算 目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下： 1．经营税金及附加 经营税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加（通常也叫两税一费）。 目前营业税的税率是5%；城市维护建设税的税率，纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；教育费附加的税率一般为3%。 5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2．土地使用税 土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税。 3．房产税 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次减除10~30%后的余额为计税依据计算缴纳。 4．企业所得税 企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。 4．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 5．土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。 4．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 土地增值税实行四级超率累进税率，从30%~60%。 （1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； （3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； （4）增值额超过扣除项