课件-不动产营改增政策培训课件.pptVIP

（六）视同销售的处理 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产而无销售额的(用于公益事业或者以社会公众为对象的除外)，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额： 1、按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 2、按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 3、按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本×(1+成本利润率) 　　 　　（七）纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。 CONTENTS 目 录 1 纳税人和扣缴义务人 2 征税范围 3 税率和征收率 4 应纳税额的计算 5 销售额的确定 6 进项税额抵扣 7 纳税地点 10 纳税义务发生时间 11 税收优惠 8 预缴税款 9 征收管理 （一）不动产进项税额分期抵扣 1、基本规定 　　增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 　　取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。 2、购进货物、设计服务和建筑服务抵扣规定： 纳税人2016年5月1日后购进货物、设计服务和建筑服务用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。 不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。 上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 3、分期抵扣时间规定： （1）纳税人按照规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 （2）购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 （3）纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。 （4） 已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率 　　不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100% （5）不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。 （6） 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，计算的可抵扣进项税额60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。 可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率 （7）纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。 4、分期抵扣管理要求 （1）待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。 　　对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。 （2）纳税人分期抵扣不动产的进项税额，应据实填报增值税纳税申报表附列资料。 （3）纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。 　　用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动