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商业地产设计标准化指引隆基泰和房地产开发有限公司房地产事业部商业地产管理中心二O一二年十二月编写说明（一）编制目的本标准是为了适应隆基泰和房地产开发有限公司项目开发过程中新的发展要求，满足本集团项目开发公司更好地营造高品质楼盘、增强与客户的互动、促进销售的需要，旨在指导设计单位和各项目公司的技术管理人员正确掌握示范区设计的理念、原则和方法，成为项目公司把握示范区设计的指导性手册。（二）适用范围1、适用于集团商业地产管理中心、规划设计中心；2、适用于各区域公司租售管理部、规划设计部；3、适用于与集团合作的各建筑设计院。（三）应用说明1、本问所述设计要求为设计过程中的技术要求文件，具体设计管理流程需按照集团规划设计中心各类专项设计管理指引执行。2、本文所述设计要求为非流程性要求，各项要求间整体存在一定的先后关系，但具体分项间不可拘泥于行文先后顺序，需整体同步考虑。目录一 住宅楼盘配套商业设计技术指引41.住宅楼盘配套商业的技术要求 42.商业配套的类型 43.商业配套的规划 54.商业配套的规模 55.商业业态规划设置要点 66.建筑布局设计要点67.建筑结构、水电、暖通设计要点 78.交通设计要点 99.设计模块 9二 商业街建筑设计技术指引 10三 购物中心建筑设计技术指引 751.购物中心建筑设计技术要求 752.商业业态的分类 763.购物中心的特点及分类 764.平面柱网与建筑层高 775.室内商业街及中庭共享空间尺度776.店铺开间、进深与面积的关系 777.垂直电梯与自动扶梯的服务参数 778.公共卫生间设置参数 77住宅楼盘配套商业设计技术指引1.住宅楼盘配套商业的技术要求衡量标准住宅底商独立商业街社区商业中心规模1.面积定量法：住宅配套商业合理面积（㎡）=住宅开发体量（㎡）×5～8%2.人口定量法：住宅配套商业合理面积（㎡）=住宅导入人口（人）×1～1.2（㎡/人）位置1.住宅区内 2.住宅区外1.住宅区外,主入口附近1.住宅区外,主入口附近层数以1层为宜以1层为宜，不超过2层不超过2层层高3.5～6米首层，3.5～6米；二层，4米首层≥4.5米；二层，4米柱距7～8米7～8米≥8米商铺开间3～5米3～5米3.5～8米商铺进深8～10米8～10米≥8米开间与进深比例以1：2为宜，不超过1：3以1：2为宜，不超过1：3以1：2为宜，不超过1：3商业街宽度以8～10米为宜，不超过12米以8～10米为宜，不超过12米商业街长度以100～150米为宜,不超过200米以100～150米为宜,不超过200米水电设计预留给水接口，排水、排污接口。强电、弱电接至电配电箱。2.商业配套的类型根据楼盘项目特点及整体布局，可建设以下不同类型的商业配套：2.1住宅底商即利用住宅楼盘首层作为商业用房。按照所在的地域，又可以分为：在住宅区内设置；在住宅区周边沿街设置。2.2独立商业街平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧设有独立商铺。2.3社区商业中心设置在楼盘人流集中地区，是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，包括/wiki/%E8%B6%85%E5%B8%82超市、肉菜市场、/wiki/%E4%BE%BF%E5%88%A9%E5%BA%97便利店、餐饮店、药店等各类社区商业网点的集合体。3.商业配套的规划3.1便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现满足社区居民便利性需求的原则。3.2和谐性原则：实现住宅与商业的相对分离，充分体现商业与居民的亲和性及商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐性原则。3.3开放性原则：在楼盘内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于外部客流和通过性客流，符合政府对区域总体商业规划的要求。3.4 适度开发原则:商业配套的开发建设以服从住宅需要为基本原则,商业配套的开发要适量，根据居住人口情况及楼盘开发进度，分期分阶段开发商业配套。3.5景观再造原则：以景观意境为线索，将商业配套的建筑与空间景观设计融入整个楼盘，创造新的景观，营造一个多功能的、舒适的、令人愉悦的具有文化气息的购物、休闲的环境。4.商业配套的规模4.1 面积定量法：住宅配套商业合理面积（㎡）=住宅开发体量（㎡）×5~8%这个模型中有两点需要说明，第一，以上的面积定量仅考虑社区商业为自身所处的住宅服务，不包括项目以外住宅。可以根据以上的定量模型粗略确定一个大致的面积范围段，同时考量项目所处商业环境和周边居住人口状况。如果项目处于成熟的社区，周边已有商业网点密集，则应该把自身的配套商业定位为内向型为主，开发体量不宜超过理论数字。如果项目处于城市新区，原始商业缺乏，而新建住宅众多，则可以除了规划部分内向型社区商业之外，同时规划部分外向型商业，从而整个社区商